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01
杭州的法拍房市场，一直不缺乏话题和热度。
近日，引发未来科技城一带意向购房者关注的是一套翡翠城木槿苑（梧桐郡三期）4幢1单元1501室。
△拍卖页面
一来，这是一套刑事案件涉案财物，原房主由于涉职务侵占罪导致房产被查封。按照惯例，定为“1元起拍”。
二来，相比于普通的法拍房源，这套拍卖房源在标的物介绍中特意表明：房源尚未交付。
△房源尚未交付（截图：阿里拍卖）
在杭州，尚未交付、没领出产权证的新房直接流入拍卖渠道的情况虽极为罕见，但也有先例存在。
去年9月，富阳区新视界公寓的5号1601室同样“1元起拍”，最终成交总价2670001元。与当时的新房成交价相比，低了约6.21万，买方算是捡了个漏。
但是，这样的“捡漏”在这一次木槿苑的拍卖上，基本不会发生。
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02
翡翠城木槿苑，即梧桐郡三期。
项目位于未来科技城1.0板块，紧邻地铁3、12号线交汇的高教路站，周边还有翡翠城自带的“翡翠天地”商业配套，历来关注度不低，曾有多次“万人摇”记录。
△梧桐郡一期交付实景图
但在2018年10月，三期的421套房源由于户型较大，最终仅1915户购房预登记家庭，整体中签率达21.98%。
现在回过头来看，这样的中签率简直不可思议。而原房东就是曾经的“幸运儿”之一。
这一套翡翠城木槿苑4幢1单元1501室，位于顶层，户型建面约149.42㎡，单价26500元/㎡，当时成交价为395.96万。
△新房成交页面
虽然本次是1元起拍，但是给出的市场评估价高达687万元，不到三年的时间价值涨了近300万元。
若是以687万的评估价计算，均价基本在45977元/㎡。但从目前梧桐郡一期在市场上的挂牌价来说，这个价格仍是低的。
△梧桐郡挂牌房源
据贝壳找房信息显示，梧桐郡一期目前共4套房源挂牌，其中一套同样140方左右的大户型房源挂牌价在830万，折合单价5.9万/㎡。
三期虽然还没有交付，但也已经是“准现房”状态，预计今年年底前交付。而这套房源的成交价格，也会对二手房市场起到一定的参考作用。
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03
未交付的法拍房，与一般的法拍房相比，有哪些区别呢？
一来是税费。一般的法拍房各项税费会由承拍人承担，比如拖欠的物业费、过户的费用等。
在梧桐郡这套房源中，税费主要是2个方面，一是拍卖成交后税费按照法律规定各自承担，但竞拍成功人需先行垫付原业主应缴税费。
还有就是可能存在的专项维修基金、面积补差等一应费用，也由买受人承担。
△梧桐郡实景图
其次，是办理的手续问题。
由于是未办理商品房交房手续及不动产权证书，因此需要二次过户。
也就是说，目前产权仍登记在开发商名下。需要开发商先将产权过户给原房东，再由原房东过户至拍卖竞买人。由于存在两次过户，会涉及到相应的税费问题。
虽然税费可能会有些复杂，但关注并意向捡漏的人应该并不会少，最后结果会如何呢？
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