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临安融杭桥头堡青山湖科技城，产业、地铁的双向加持，以及不限购的优势，向来备受关注。
2019年之前，板块新房供应源源不断，二手房几乎没有存在感。网友们对于二手房不活跃、价格能否上2万的讨论，不时出现在各个购房群的聊天中。
2020年4月24日，地铁16号线开通后，临安市场热度高涨。只是板块还有多个地铁盘可以选择，二手房虽有成交，但完全不是主场。越秀星汇城超千套的挂牌量，更是被当做投资客“套牢”的反面教材。
今年，眼见青山湖科技城新房库存锐减，二手房立马“量价齐涨”，并且出现了“倒挂”现象。热闹的市场，让“青山年底3万”的预判，又浮了出来。
近期，我们实地走访了一圈青山湖科技城，看看当下的二手房表现力如何。
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当我问道，青山湖科技城最近二手房这么火吗？我爱我家星汇花园店经纪人直接纠正我的说法，他说：“这边二手房一直很火，从去年开始行情就很好”。
他指着这条街说，你们看门店一家挨着一家的，就知道生意好不好了。我们之前做新房，现在转卖二手房。周末年轻人过来看房的不要太多，开个豪车，大多数买的还是二套房了。
确实，越秀星汇城靠塘塍街的商铺几乎全是门店，链家都开进了宝龙广场。天阳蔚蓝周边新开四五家，旭辉中粮朗香郡的底商马上要新开一家。
除了一些当地小门店，我爱我家、链家等2020年下半年先后进驻，每家开有2-3个店面。
▲青山湖科技城（2021.04）
链家门店店长说，3月青山湖科技城二手成交300多套，大概10组带看就会有1组成交。
某门店经纪人小刘说前几天一位房东临时加价5万，买家当时很无奈，最后还是咬牙买下了。这是最近才有的临时加价现象。
他劝我说：“姐，你们要是有钱赶紧买吧，买到就是赚到啊！有钱赚的，年底妥妥的3万+”。
另一家门店的中介，进门聊了几句，开始给我推荐越秀星汇城、中天珺府。他说这两个小区性价比高。
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说起青山湖科技城二手房，着实避不开越秀星汇城。
据贝壳统计，越秀星汇城（星汇花园）今年一季度成交138套，成交均价16759元/㎡。而去年6月则是上千套挂牌，1.6-1.8万/㎡的价格出手，却相当困难。
▲越秀星汇城（临安楼市摄）
4月前四周（3.29-4.22）越秀星汇城连续霸占杭州二手住宅网签TOP1，共成交86套，最近一周签约均价17108元/㎡。
▲数据来源：透明售房网，杭州贝壳研究院
目前该小区我爱我家挂牌量大约325套，贝壳大概440套。
中介表示，越秀星汇城实际成交价格小户型2.4-2.5万/㎡，大户型2万/㎡左右。 89方挂牌价230万起，并且带我看了西区一套240万带车位的。
▲越秀星汇城
越秀星汇城分东区和西区，东区基本是2012-2014年建设的，小户型一卫，已经很难满足当下的居住需求。
西区则是2017年后的产品，89方做到了3房2卫，有拓展面积，室内空间很大，但是由于没有大阳台、飘窗，采光稍微一般。
中介小哥神采飞扬地说道，去年170万起，今年涨至210-220万，一套房子已有40-50万的涨幅了。可惜那时候有买家宁愿5万定金不要，也不买这里二手房哎。
▲越秀星汇城西区二手房
除了越秀星汇城，2020年底交付的越秀星悦城（一期约1700套），品质大幅提升，带看活跃。
越秀星悦城的小高层11-18层，整个园区看起来不显压抑，配套非常齐全，带游泳池、跑道，社区配运动场、商业街区等。现在门口的街区，已经开了面馆、饭馆、快递驿站等众多商店。
▲越秀星悦城
星悦城97方户型挂牌总价215-248万之间，大部分单价2.3-2.5万/㎡。带看中介说，要是首付足够，价格可以做低，不满二税费也有压到7-9万的案例。
面对这样的操作，心里只能弱弱感慨，资金充足的人才能做到，刚需哪来这么多钱付首付呢。
▲越秀星悦城二手房
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看了成交扛把子的越秀星汇城，中午我们在宝龙广场吃了顿饭。宝龙广场目前运营铺面主要在一楼、二楼，快餐齐全，主流的大牌餐饮比较少。工作日的午饭时间，人不太多。
吃好饭后，我们又信心满满地跑去看科技城二手房标杆：天阳蔚蓝、旭辉中粮朗香郡。
天阳蔚蓝铝板外立面，都市感十足。旭辉中粮朗香郡的园区景色优美，漫步其中，甚是舒心。
这2个小区去年11、12月相继交付，园区的物业管理管理到位，进小区需要登记。因为装修，入户大厅、电梯厅都贴了保护垫。
我的一位朋友，2019年买了天阳蔚蓝，今年1月以220万价格出手。卖家加上税费、中介费实际付出成本约2.4万/㎡。
今年3月，天阳蔚蓝成交价已有2.4万/㎡，如今挂牌价格已经达到2.6-2.7万/㎡，还没有算上税费中介费等。一套房子短短几个月时间，少赚30万元。
▲天阳蔚蓝二手房
比起天阳蔚蓝，经纪人小董倒非常推荐旭辉中粮朗香郡。他说，你看朗香郡的园区绿化多好，吃完饭散散步，一楼还有小孩子玩的地方，客户看完都喜欢这里。
▲旭辉中粮朗香郡
旭辉中粮朗香郡的挂牌量也多，目前在我爱我家挂牌38套，总价235万起；贝壳挂牌81套，总价240万起。
朗香郡高层成交价格约2.5万/㎡，他说这套97方挂牌238万元，房东很诚心卖的。
▲旭辉中粮朗香郡二手房
小董不忘追加一句：“朗香郡的房子很好出租，一套三房租金3000元/月左右，大四房能到3800元/月”。
今年，周边园区、未来科技城上班的人，都喜欢到这里租房。尤其未来科技城今年租金涨了5%，6000块基本租不到89㎡的次新房。20多分钟的地铁通勤，这里租金便宜一半，这笔成本谁不想省？
▲地铁青山湖科技城站
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G20之后，杭州迈入飞速发展阶段，临安融杭同步加速。回想2018、2019年，青山湖科技城核心区刚刚进入大规模开发，地铁16号线正在施工。
那时候跟随我们临安楼市看房团的购房者，一下车纷纷感叹，这里就是个大工地呀。大卡车呼啸而过尘土飞扬，人们不得用手上的楼盘单页掩面捂鼻。
很多人疑惑，这地方离杭州主城太远，路上也没什么人，以后谁来接盘呢？
▲2019年11月青山湖科技城航拍
几年时间，现在已经不同了，青山湖科技城的城市面貌已然焕新，既有现代时尚的都市气息，又有青山绿水的自然生态，还有科创产业加持。但是产业虹吸效应，尚不明显。
▲2021年4月青山湖科技城实景
临安市场的热度，离不开的还是杭州大行情的持续上涨。
开年来，杭州限购区新房中签率急剧下降，超1.8万套新房进入5年限售。大量需求被挤压至临安，中天珺府（东区）最近中签率约23%，桃李湖滨更是低至11.84%。
杭州限购区二手房3月成交突破11000套，创44个月以来新高。4月已经成交9087套（截至4月29日24点），补涨行情从千万级的顶流豪宅蔓延到200万级的刚需次新房。
4月9日杭州城市行政版图更新，隔壁邻居新余杭区的成立，又让临安区受到更为强大的辐射拉升效应。
只不过，全国新一轮调控也在收紧，湖州、宁波、嘉兴先后加码限购。临安区敞开这扇窗户，让不同角度的人，一直在看不一样的风景与机遇。
▲2021杭州新版行政区划
注：二手房由于房屋装修、坐落、房东出售意愿等情况不同，同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同，本文价格仅供参考，请勿作为购房标准。信息统计截止2021.4.29。
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