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上周，拱墅区限价3.6万元/㎡的新盘特发栖澜府领证，作为主城区3万+难得的配套无短板板块，一二手倒挂1万+的新盘，栖澜府原本属于“闭眼摇”。
但意外的是，许多实地去看过房的网友在社交平台发贴，吐槽栖澜府“外立面太土、装修太丑”。好奇之下，笔者决定去实地跑盘一探究竟。
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01
特发澜栖府位于拱墅区铁路北站板块，科园路与科祥路（规划龙塘路）交叉口，在建文澜二小西侧，距离地铁4号线皋亭坝站约400米，南面离留石高架约150米，但未来会有建筑物遮挡，估计噪音不会太严重。
△栖澜府区位图
项目共规划了8幢高层住宅和1幢公租房（2#楼），住宅总层高20-24F，共658套房源，精装限价36000元/㎡（含精装4000元/㎡）。
△栖澜府沙盘
在户型设计上，澜栖府照顾到了刚需，建筑面积约108-129-138-168㎡四个面积段能涵盖大部分需求，其中168平方米的大户型则全部集中在楼王9#楼，不在本次首开之列。除9#楼为两梯两户，其他均为两梯四户。
本次首开的是沿着科园路的4#、5#、6#楼，共274套，户型中间套为108㎡三房，边套为129㎡和138㎡四房。登记时间为12月13日9点至12月15日18点，更多详情请点击进入小程序查看。
△栖澜府鸟瞰图
小区底层全架空，层高3米，人车分流，售楼处所在位置为未来的人行主入口，预计2025年8月交付，物业为万科物业。
△栖澜府沙盘
项目外立面以米黄色涂料为主，底层为铝板线条，在杭州高级灰的主流中确实稍显“土气”，实体样板房虽然没有做外立面展示，但从阳台、连廊也可窥得一斑。
△栖澜府样板间
虽说铁路北现有小区外立面也不亮眼，但栖澜府作为2022上市的楼盘，确实显得过时了。笔者还看到项目北侧的星创晶晖里正在挂铝板，两相对比差距就拉开了。
△晶晖里实景
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02
除了外立面，栖澜府的样板间也是网友吐槽的“重灾区”。
餐客厅和卧室都是“素净”的大白墙，部分户型“极简”的吊顶甚至连射灯都没有，橱柜、玄关柜、地板的颜色也总感觉有些土气，施工也是略显毛糙。
△栖澜府样板间
项目4000元/㎡的装标，三大件里虽然没有新风，但给配了东芝中央空调、博世锅炉的地暖，厨电三件套（含洗碗机）是西门子，卫浴是唯宝和汉斯格雅，主卫还是智能马桶，橱柜、玄关柜是欧派。
△栖澜府装标
单从账面上看，装标还算良心，只是审美上和杭州主流楼盘差异太大，明明是一线大城市来的开发商，装修风格却像是县城。
户型上，栖澜府也还算中规中矩，108方户型为常见两梯四户中间套，三开间朝南，连通式阳台；129方边套四房，三房朝南，客餐厅带飘窗，南向连通式阳台；139方户型为129方放大版，格局基本一致；168方四房户型为少见的四开间朝南。
△左划依次为108/129/138/168方户型
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03
虽然颜值被吐槽，但架不住栖澜府所在的铁路北热度实在很高。板块之前几个摇号盘，星创晶悦府/晶晖里两兄弟五次开盘中签率均为个位数，最多的一次有5558户登记，即便是纯大户型的滨萃悦府6月份首开也有1771户登记。
在交通配套上，栖澜府步行约500米就是4号线皋亭坝站，换乘3号线、5号线也很方便，地面交通有留石高架、上塘高架。
△皋亭坝站实景
商业上，阳光银泰城步行约1公里即到，新天地一站地铁。医疗上树兰医院也是步行可达，闲暇时还可以去上塘河边跑跑步，坐坐水上巴士。
△上塘河和对岸的树兰医院
产业上，项目往西几百米就是要打造“杭州版中关村”的智慧网谷，目前已吸引新浪集团、360集团、联想集团、58集团等一批大牌企业入驻。
△智慧网谷规划·图源拱墅发布
当然最重要的是“双文澜”，虽然期房不承诺学区，但栖澜府隔壁就是在建文澜二小，未来大概率是文澜二小+文澜中学（慧澜校区）的学区。
△在建文澜二小
再看二手倒挂，铁路北目前仅有两个次新商品房小区，上塘宸章11月底刚成交一套3楼的97方，网签均价50693元/㎡；春秋华庭8月份一套10楼的112方三房，网签价则达52004元/㎡。
即便考虑得房率的差距，栖澜府也有1万+的倒挂，这还是在二手冷行情下。如果只是因为“颜值”，而放弃栖澜府还是非常可惜的，毕竟决定房子价值的首先是地段、户型等因素，颜值往往没那么重要。
不过还是希望初入杭州的开发商能提前做好市场调研，了解杭州购房者的需求和审美偏好，在不愁卖的板块也能打造出购房者更欣赏的产品，不要让颜值成为减分项。
注：文中所有涉及面积均为建筑面积。
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