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PART.01
这次是因为学区。
6月1日，传了很久的“学军接手麦岭沙小学”消息终于经西湖区教育局官宣落地。
这是继学军小学之江校区外，学军小学教育集团在之江的第二所学校，名字也很大气，叫做云栖小学。
△学校学区范围
而在云栖小学（麦岭沙小学）前期公布的“东至钱塘江堤岸、南至四号浦、西至之浦路、北至彩虹快速路”学区范围内，禹洲滨之江是少有的可售二手次新房。
学区利好，加上鲜有竞争对手，于是有业主转头就将挂牌价上调了46万。
△项目挂牌房源（截图日期：6月8日）
这不是项目第一次大幅度上调挂牌价了。
上一次就在2020年10月份，当时蚂蚁集团以近27亿元拿下之江地块。
得到消息的禹洲滨之江房东快速上调了挂牌价，有的“一夜涨价”80万元。
虽然价格高涨，但市场方面也很买单。项目在10月12日到10月18日一周时间内成交了12套，跃居主城区“销冠”。
前后两次利好，致使项目在板块内“一战封神”，关注度高于其他次新房。
而这次学区利好消息公布已近一个月，市场的反响如何呢？我们365淘房特意前往实地进行了探盘。
PART.02
从城西前往之江，如果自驾走紫之隧道的话还是非常方便的。出了隧道，沿着之浦路、枫华东路就能很快看到滨之江。
小区体量不小，分为南、北双区，两区均是由低密大户型洋房和高层组成。
△禹洲滨之江实景图
从枫华东路上看，这样的外立面还是非常亮眼的。
但是，当进入小区后，一抬头就能看到部分楼幢的外立面已出现“起鼓”甚至“剥落”的情况。
△禹洲滨之江实景图
△禹洲滨之江实景图
除了外立面，小区内部的绿化景观看着还不错，挽回了一点印象分。
中介小哥带看一圈下来，目前小区内较具性价比的是一套89方总价435万房源。折合单价4.89万/㎡，且不包含双税及车位。
这还是采光一般的中间套楼层，采光性更好、楼层更佳的边套的89方价格要高出近50万左右。
△二手房挂牌情况（数据来源：我爱我家）
为了让大家更好的了解房源，我们对其挂牌的房源从挂牌时间、近30日的带看量等方面作了一番梳理。发现了几组有意思的数据：
1、6月份新发布房源占据一半之多。而6月初恰好是学军教育集团云栖小学（项目名：麦岭沙小学）消息公布的时间。这应该不只是单纯的巧合。
2、挂牌的23套房源中，15套房源近30天带看次数不足10次。其中有9套房源更是0带看。
发布超过半年的房源中，有两套房源出现0带看，均为高层89方房源，挂牌单价超过5w。
带看量少，一来可能是意向购房者不多；二来从中介处得到的反馈，大部分房东抱着“惜售”的心态，只是先挂着看看。
3、23套房源中，仅8套房源单价在5万以下。单价最高的是一套高层房源，挂牌价达58910元/㎡。
△项目近30日成交情况
那么，成交的情况如何呢？据好找房信息显示，滨之江小区近30日成交在5套。甚至还没有比过双浦的钱江彩虹府项目。
基本上是看热闹的人多，而真正“买单”的不多。
PART.03
纵使这一次，项目是“价涨量不长”，但是对于禹洲滨之江的业主们来说，也算是扬眉吐气了一把。
毕竟，这个项目在新房销售时期就“水花不大”，交付时还因质量问题引发业主维权。
但从价格方面来说，从3年前的高层2.8万/㎡到现在的挂牌价5w+，项目某种意义上算是逆袭成功。
这其中，最主要的原因是搭上了规划+学区的东风。
之前周边配套缺乏，但是这些年来浙一医院之江院区、之江银泰、地铁6号线都陆陆续续投入使用了。房价自然也跟着“水涨船高”。
△高价法拍房一出，拉横幅庆祝房价
而这样的例子，在近几年的杭州真的是数不胜数。
未来科技城的Q盘，曾因学区利好消息传出，有房源一夜上调近250万；杭州地铁规划四期消息一出，沿线利好板块则纷纷涨价。
规划能涨、学区能涨、高价法拍房能涨，甚至小区失火都能成为涨价的理由...杭州的二手房东们很忙，一面要留心规划，一面改挂牌价。
但是，无论价格挂得再高，纸面上的价值如何涨，没有购房者接手，那都只是美好的“想象”。
而真正能让他们“买单”的，或许还需要一些诚意。
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