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365淘房 解红伟 2019博鳌房地产论坛现场直击 从代建到共建，这是一个更为庞大且激动人心的新世界。在创新思维的驱动下，“共建”将描绘属于自己的全新未来。蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南就“双开发商”的理想和实际，进行分享。<<<365直击博鳌：地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
 蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南 |
核心城市的土地资源越来越少
中国开始进入美好生活新时代，追求有质量增长、高质量发展，这已经成为一个趋势。新时代、新需求、新经济、新动能都成为发展的大的方向。
全国城镇化率近60%，主要城市建设框架基本完成。城镇化转向新的阶段，城市有机跟新和运营服务逐步成为重心。城乡一体化进程加快，吸引人才、留住人才是关键。
回到房地产行业，现在还有什么地真正用于投资房地产？关于这点从业人士需要有个清晰的认知，这是下半年非常重要的一个标志。
现在中国有几万家房地产开发商，僧多粥少，杭州、深圳、上海、北京推一块地，很多的开发商去抢，价格非常高。拍到高地价，希望将来能卖个高房价，但是政府限价，这种模式已经不可持续了。
中国房地产市场上半年存留的六大通病
中国房地产市场上半场存留的主要问题，高地价博取高房价的投资逻辑，专业门槛较低，质量通病普遍存在，销售服务短视，园区服务不配套，物业服务不到位。
可以说，中国房地产行业发展将近30年，质量问题比比皆是，没有一家开发商可以拍着胸脯表示自己造的房子不漏水。
“你的产品做不好，服务也做得很烂，你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代？面对这样的一个行业，我认为最好的办法是静下心来，踏踏实实把应该做的产品做好，把基础服务做好，这是硬道理。上半场这些通病我们要静下心来踏踏实实解决，不解决它，你这个就还是在混，我认为你是靠运气在混。”曹舟南如是说道。
中国房地产市场下半年的七点特征
关于如何发展下半场，曹舟南总结了七点特征：
一是建议回归本原，就专业开发角度而言，房地产就是制造业，生产就是房产品，房产品的本质属性就是居住和生活。
二是调控将成为常态，房地产限制性调控政策成为常态，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，专注于长效管理机制建筑。
三是用地集约。核心城市建设用地新增指标稀缺，新增用地多用于新产业、新经济和城市新框架的新出建设以及教育、医疗和康养等功能性综合用途。
四是更新为重。城市增量开发增速趋缓，城市存量有机更新有效释放。
五是产业导向，新经济、新产业的整合与导入成为先决条件，以产业为导向，以住宅为配套成为开发的基本原则。
六是行业变革，行业集中度和门槛进一步提高，以高地价博取高房价、高负债高周转经营日渐难以为继，投资与开发相分离的台式进一步加强加快。
七是政府引导基金。国家层面和省市级的城市建设基金、城市发展基因将逐步推出，承接建设基金、发展基金的C端（开发落地端）专业服务需求突显。
从代建到共建，必须遵循公平公正的原则
代建商业模式10年过去，现在出现了很大的问题。一是取费模式有问题，因为代建是按照销售价来取费的，销售价里面包括了地价、楼面价，为什么代建始终进不了北上广深，因为楼面价很高，所以代建现在出现了很大的问题。 二是包赢不包亏，正激励都到位了，负激励不到位。现在都没有形成对赌，只是单边利润，这是有问题的。 三是政府价格审批的问题，所谓的增长、溢价都出现问题。
作为率先提出代建模式的创始人，他觉得这个模式需要修正。而共建就是曹舟南提出来的新的措施。
共建就是小股参与、同股同权同利，另外要形成对赌，你把地给我，我跟你签死，多长时间产生多少利润，我的产品品质、服务品质都是对赌的，完不成我要赔。我认为一个商业模式必须解决公平公正的原则。
当然，也不能忽视生态建设的问题，房地产的生态链的建设，这是极有价值的。
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