近日新闻透露苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，待上报住建部。
这一消息，让长期关注房地产市场的人士感到兴奋。
中国政府对房地产调控长效机制探索了10年，理论上没有任何进展，苏州居然拿出了方案，让业界和公众翘首以待，这显然对全国房地产市场的调控有重大的标志性示范意义。
“建立房地产市场长效机制”，是早在2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上就提出的目标。此后，中央政府也在多次会议上提到要加快建立长效机制。
在长达近10年的时间里，政府一直试图以长效机制来替代短期的行政措施，以保证房地产市场平稳健康发展。
对房地产市场长效机制的探索和研究，已经进行了10年。但是坦率的说，迄今为止，还没有任何一个成熟的长效机制形成。
此次，“苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，待上报住建部”的消息，令业界诸多猜想。到底是什么样的长效机制？
作为房地产市场的研究者，对苏州的长效机制方案，既充满了期待，也有诸多好奇和疑问。
01
长效机制应该是什么样的机制？
1
所谓长效机制，就应该是能够长期起作用，而不是“翻烧饼”似的朝令夕改的机制。
2
长效机制，一定应该是法制机制和市场机制。调控的手段应主要包括金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策和住房租赁政策等等。而不是过去几年经常动用的“限购”“限价”“限售”等行政措施。
3
长效机制，一定应该着眼于解决中国房地产市场的根本逻辑：地方政府对土地财政的过度依赖。
4
长效机制的最终目标，应该是防止房地产市场的大起大落。
02
货币、税收、土地、财政、立法、保障房和租赁房，哪方面可能突破？
经过近10年的探索，迄今为止，在以上多个方面，尚未看到长效机制有任何实质性的进展。
如货币政策：
一旦遇到经济下行压力加大或市场流动性趋紧，央行货币信贷政策较为宽松的时候，无论如何声称不流入楼市，但事实上几乎没有任何有效的措施，能够阻止货币流入楼市。
每一次的货币松动，都会引来房地产市场价格的大幅度上涨。
再如税收政策：
“房地产税”从2003年十六届三中全会上提出，至2013年十八届三中全会确定房地产税立法，由于法理等方面的障碍，迄今尚未看到房地产税有任何实质性的进展。甚至草案起草完成的时间节点，也仅仅是本届人大任期之内，即2023年之前。
再如共有产权房：
“共有产权房”被认为是长效机制之一，但事实上近期北京、上海等地的共有产权房，受到市场的冷落，已经证实这一政策的取向，在很大程度上不被市场和公众认同。
03
一个城市政府能建立起长效机制吗？
苏州方面的房地产长效调控机制，存在疑问的另一个方面是：地方政府是否有权力，有可能建立一套市场的长效机制。
以上分析的货币、税收、土地、财政、立法、保障房和租赁房等诸多方面，地方政府的权力空间极为有限。
例如，货币政策、房地产税等，事实上根本不在地方政府的管辖范畴之内。
从昨天的新闻也可以看出，苏州方面也对所谓“长效机制”并不自信。
称：长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。
如果短效行政机制不能撤除，长效机制还有意义吗？
如此，房地产业界和公众，对苏州的房地产长效调控机制方案充满期待，但也有很多质疑。
长效机制的建立如果如此容易，在过去的10年中，为什么没有建立和运用呢？
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