快讯：联发自持20%进驻桃源 溢价率70%
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365淘房 杭州 2017年4月26日下午，杭政储出[2017]7号地块（桃源R21-09地块）由联发竞得，投报自持面积比例20%。 成交总价95288万元，楼面价19137元/㎡，溢价率70.00%。
1、桃源R21-09地块基本信息
杭政储出[2017]7号地块，也叫桃源R21-09地块（以下简称桃源地块），位于桃源新区，东南至源锦路，西南至桃源街，东北至吴家角港绿化，西北至下塘河绿化，出让面积17783㎡，最大可建建筑面积达49792.4㎡，总起价56052万元，楼面起价11257元/㎡，容积率2.8。
桃源地块区位图（资料图片） |
根据小编的实地探访来看，桃源地块周边1公里范围内没有什么大型商业配套，2.5公里内有中大银泰城与新天地购物中心两个大型商业中心。
虽说商业配套有待完善，但是周边的交通和教育资源还是比较丰富的。交通方面，桃源地块位于桃源街和观桃路交口。东面有秋石高架、沈半路，南面有留石快速路，北面有半山路，南北、东西均有快速路网，可快速互通市中心。而且地块距离规划中地铁4号线桃源站比较近。
桃源地块交通图（资料图片） |
公共交通方面，地块周边公交站点不算多，目前距离最近的是沈半路上的公交站“杭玻站”。但是地块1公里范围内有两个公共自行车站点。从这点来说，公共交通还是较为便利。
桃源地块周边公共自行车站点（资料图片） |
教育方面区域内有桃源幼儿园和上海福山外国语小学，较远处有杭钢幼儿园、北秀小学、北苑实验中学等。未来也将规划三所学校，幼儿园、小学、中学各一所。
桃源地块周学校（资料图片） |
随着杭钢搬迁，周边楼盘逐步交付，上海福山外国语学校加持，板块利好凸显，地价也水涨船高。桃源R21-09宅地楼面起价11257元/㎡，相比于周边的广宇万科公园里6829元/㎡地价，上涨近一倍。而板块地价纪录保持者宋都香悦郡地价也仅8208元/㎡。因此无论这次会拍出什么样的价格，都将会刷新板块记录。
由于是新政试点地块，小编计算了不同溢价率节点的价格。只要楼面价超过16886元/㎡，桃源地块就要进入现房销售。究竟会不会突破50%的溢价率呢？只有等土地出让当天揭晓答案了。
桃源地块不同溢价率对应的价格 |
虽说利好不断，但是桃源宅地处于主城区的边缘，形状也不是很规整，不利于后期规划。而且地块所在板块东面基本上没有较大规模的宅地出让，西面可能成为未来的供应重心。相比于西面较为成熟的配套，桃源地块就没有太大的优势了。
2、桃源地块新政加持下再出新规
桃源地块之所以引起热潮的另一方面是规划中完全杜绝了“赠送面积”的可能性。其实早在2014年7月1日住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》就已明确飘窗、双层挑高露台等这些原来可以用来赠送的面积，统统将是计算在内的建筑积。
可是这几年里，开发商还是通过各种途径偷偷的把赠送面积作为宣传卖点，例如赠送飘窗、将设备平台包进房间半赠送等。
但是这次和以往不一样了，桃源地块首次在规划中就有了明确的规定：“设备平台（无论主体结构内外）均按全部水平投影面积计算容积率。”
同时也明确指出：
不得设置通高功能性用房（如客厅、起居厅等）；
不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间；
不得设置花池、类阳台等装饰空间；
不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。
这是2014年《规范》发布后在杭州的正式落地。李坤军坦言：“从该地块开始，杭州今后出让的宅地都会有这一限制。这就意味着，以后新建住宅都无法再‘偷面积’。”
根据这一要求，有设计人士估测，如今89方的户型，未来需要100-105方左右的户型才能设计出来。这从另一个层面，将会提升购房者的置业成本。
此外，还明确提出不得设置低层、多层住宅。并且还需按照建筑工业化要求，全部实施装配式建造。
早在2016年9月份，省政府办公厅发布的《浙江省人民政府办公厅关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》中就提出，2017年1月1日起，杭州市、宁波市和绍兴市中心城区出让或划拨土地上的新建项目，全部实施装配式建造。
另外规划文件中首次提出要求落实海绵城市建设要求，按照年径流总量控制率不小于75%的控制标准进行低影响开发雨水工程设计，并编制低影响开发雨水系统设计专篇。
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