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刚刚开始交付，朋友圈已经有中介在叫卖晓月澄庐的二手房。
其中一套198方的下叠，房东报价1980万，单价高达10万元/㎡，相比开盘52150元/㎡的均价，几乎翻倍，就这还不含需要单独购买的地下室和车位。
趁着晓月澄庐交付之际，笔者前往参观，也顺便调研下未科叠墅的近期行情。
PART.
01
晓月澄庐位于未来科技城文二西路与聚橙路交汇处，距阿里总部仅约500米。小区三面环水，仿佛伸在五常湿地中的半岛。
晓月澄庐的建筑采用了坡屋顶，很有些中式的神韵，外立面采用了灰色调石材、铝板和大面积玻璃，私以为颜值比湖境云庐更胜一筹。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
尤其前排，在L形大露台上俯瞰湿地，远眺群山，确实是很难得的视野。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
不过部分楼幢东西仅间隔数米，边套相对的客厅又都是大面积落地窗，虽然有颜值和采光，但牺牲了私密性，后期肯定要长期拉上纱帘的。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
小区容积率仅1.1，37幢4F叠墅大致均匀排列，形成类似坊巷的格局，楼间距阔绰，绿化丰富，很有曲径通幽的感觉，但也少了一点大围合中央花园的气场。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
小区两处相对开阔的中央庭院设置了户外露天泳池、童玩区和户外运动场地，基本的配套还是有的。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
PART.
02
晓月澄庐的叠墅是上下叠，户型建面约195-235方，一梯两户，但通过两个独立入户电梯厅和两侧开门的设计，实现了类一梯一户的体验。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
这里还有个很妙的设计，上叠的客厅是在四楼，三层为卧室层，这样上下叠的卧室层“静区”相连、“动区”分开，避免邻里之间的困扰。
笔者参观了一套221方的上叠边套，五房的格局，三开间朝南，客餐厅两面采光。
△晓月澄庐221方上叠·365淘房摄
这个户型最亮眼的在夸张的大露台，尺寸达11*2.9米，已经超过很多小户型的客厅面积。而且露台还用了玻璃屋顶，避免大进深的坡屋顶影响采光，细节好评。
△晓月澄庐221方上叠·365淘房摄
4500元/㎡的装标，配备了全屋地暖墙纸，客厅和主卧有背景墙，厨电品牌为西门子、卫浴品牌为科勒。
△晓月澄庐221方上叠·365淘房摄
由于只有四层，楼间距开阔，晓月澄庐下叠的采光也不错，还带花园和精装交付的两层地下室（地下室另外计价）。
△晓月澄庐221方下叠
PART.
03
晓月澄庐的叠墅二手价能卖到多少？
晓月澄庐2021年1月首开中签率19%，后面两次加推中签率都不到3%，需限售5年，所以小区333户中只有127套不限售，位于小区21#、25-27#、29-36#楼。
△晓月澄庐楼幢分布·365淘房摄
据中介透露，目前刚交付，预挂牌的业主还不多，但其客群投资占比不低，预计随着产证陆续办出会有不少的挂牌。
目前业主的心理价位，下叠单价大致在10万元/㎡左右，上叠也要9万元/㎡左右，预期可谓不低。
但现实是，杭州的二手叠墅，除了金茂府外，大多不温不火。
扫码获取成交明细
看看绿城在未科的上一个叠墅湖境云庐，刚交付时，有套中叠挂牌单价6.5万被称为低价砸盘，差点被邻居网暴。
而现在湖境云庐的中叠在贝壳上挂牌价已经快要跌破6万了。
如果说三叠墅的中叠本身就略显尴尬，在来看看更受欢迎的下叠和上叠。
去年5月份，有传湖境云庐一套180㎡、带花园和地下室的下叠，成交总价1681万元，单价9万元/㎡出头。
但在一年后的现在，随着未科二手房的回调，据中介说，同样面积的下叠1400万还卖不掉。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
湖境云庐的上叠去年10月份成交了一套，单价约6.7万元/㎡，尚不及巅峰期的未科三兄弟高层单价。
湖境云庐隔壁的镜溪绿汀同样是三叠墅，今年4月成交了两套199方上叠，单价都是6.6万元/㎡左右。
除了价格下滑，叠墅的成交量也不乐观，湖境云庐交付一年多，目前仅网签了5套，镜溪绿汀更是只有3套。
△晓月澄庐实景·365淘房摄
可见，未科的叠墅成交价和成交量都有些拉胯，主要原因是业主心里价位远高于高层，可一旦总价到一定高度，买家又会拿来和排屋对比，叠墅又显得不够“终改”。
从品质上来说，晓月澄庐是绿城一贯的高水准，也是未科核心稀缺的双叠墅；地段上，晓月澄庐背靠阿里，面向湿地，后期还有西溪金融岛的“大饼”待兑现。
不管怎么说，晓月澄庐未来的上限还是很高的，但是在当前未科二手低迷的行情下，短期想要卖到10万估计还是有些难度。
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