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拿地10天左右，滨江未科241号地块前期规划图已经在流传，户型为176-256方，该图尚未在杭州规划与自然资源局网站公示，估计为过程稿。
如果最终方案就是如此，未科新盘的起步面积将再次被刷新，而刚需也将面临“再也买不起未科”的困境。
PART.
01
未来科技城241号地块位于高桥畈路与爱橙街交汇处，汀云上府北侧，于2月21日经8轮报价被滨江竞得，溢价率6.86%，成交楼面价24577.58元/㎡，精装限价36100元/㎡。
△未来科技城241号地块实景
流出的规划图显示，项目规划为5幢高层，面积段为176-238-256方，其中238方占比为50%，按照36100元/㎡单价测算，主力户型238方总价850万左右，176方的上车门槛大概在600万左右。
未科板块目前仅有两个楼盘在售，其中枫汀云邸户型为172-230-235方，精装限价36100元/㎡，面积段与241号地块相近。另一个是洋房绿城汀岸晓庐，户型175/199方，精装限价42520元/㎡。两个项目起价都要600多万，都是“刚需勿进”。
一年前杭珹未来中心首开时，119方三房户型还被刚需嫌大，谁曾想这竟是未科小户型的余晖，此后未科虽有新房供应，但小户型已断供。
根据中国土地市场网公示的《2023年度杭州市余杭区住宅用地拟出让地块详细清单（第一批）》，未科在今年5月31日前预计将有2宗宅地出让。
虽然网站上未标注地块的具体位置，但宗地面积和容积率等指标正好分别与2月21日拿地的滨江未科241地块、2月27号挂牌的余杭组团79号地块吻合，考虑到上市周期，今年未科核心区大概也就是这两个新盘的供应。
△余杭组团79号地块实景
其中未科241地块估计是延续滨江的“豪宅”线路，余杭组团79号地块回归小户型的机会也不大。
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02
既然未科新房小户型断供，刚需上车只能另辟蹊径，道路有三条：北上云城、南下闲林、转战二手。
先看云城，与“躺赢”的未科相比，云城的户型明显保守多了，杭与城还有大量的105户型，不过已经清盘。滨江云城三兄弟中，面积段最小的枫岭云湾已清盘，枫翠云轩仅剩168/190方大户型，纯新盘枫秀云庭还有一些121方四房，这已经是整个未科、云城范围内最友好的新房小户型了。
未科南翼的闲林，价格更为亲民。
限价23100元/㎡的绿城樾鸣春晓园，主力户型105-125方；限价24110元/㎡的绿城杭房未珂宸铭府，主力户型108-136方。
准现房东海闲湖城栖霞湾预计将于2月底加推，主力户型93-139方，前期均价约18775元/㎡（毛坯）。
悦汀蓝的姊妹盘君蓝丽轩和悦黛蓝翰轩同样是实景可见的准现房。主力户型建面89-136方，预计均价约2.1万/㎡（毛坯）。
想在未科核心区买小户型，只能选择二手，下面我们重点讲讲二手。
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03
不久以前，未科还没有这么“飘”，绝大部分楼盘都有不少的小户型分布。目前未科的二手房里有大量的90方户型供应，选择非常丰富。
未科范围大、楼盘多，像大家比较熟悉的绿汀路附近有三兄弟和青枫墅园，CBD有EFC、奥克斯未来之城，阿里附近有天空之城、华夏四季、西溪公馆、万科溪望、合景映月台，五常还有大盘翡翠城。
扫码获取完整成交数据表
在一年多的价格回调后，未科的二手不再高高在上，加之得房率比新房更高，已经具备一定的性价比。不同小区因区位、品质、得房率等方面的差别，也形成了合理的梯队。
△未来悦实景·365摄
第一梯队以中南樾府、未来悦与天空之城、万科溪望为代表，90方户型近期成交价在5万元/㎡出头。
第二梯队如华夏四季、合景映月台、EFC，90方户型近期成交单价在4.5万元/㎡出头。
第三梯队如西溪公馆、翡翠城，90方户型近期成交单价在3.5-4万元/㎡左右。
△西溪公馆实景·365摄
价格再低的还有青枫墅园，学区破灭后，已经跌到2万+了。
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04
无论是“北上南下”，还是转战二手，都是退而求其次之选，限价新房的红利也不能只留给富人。
未科毕竟是一个35岁以下年轻人为主的产业新城版块，笔者还是希望能有一些小户型留给年轻人，这才符合“职住平衡”的大方向，你觉得呢？
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