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01
12月15日，一套位于城西文教板块的城市芯宇公寓3幢3单元2101室，成功拍出。
房源户型建面约354.98方，起拍价1672.4万，一共有3人报名参加，最终以总价1984.4万成交，折合单价约5.59万/㎡。
而这套房子的市场评估价为2986.2万，成交价低于评估价整整1000万元。
△成交结果页
其实，这套房源是第二次上架了。上一次是在11月底，起拍价约2090.4万，最终因无人出价而流拍。
而这次拍出的总价，的确是低于前一次的起拍价。这也给城市芯宇公寓定了一个最新的法拍成交价：单价5.59万/㎡。
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02
金都城市芯宇位于西湖区文教板块，它学区对应的是“行知小学和十三中”，在杭州可以排进第一梯队。
△金都城市芯宇（图源阿里拍卖）
在杭州，名校学区房曾经是楼市顶流，就算是老破小，也时常卖出了10万+的“天价”。
更何况金都城市芯宇在当时也算是个不折不扣的豪宅，它是杭州首家按照三星级绿色建筑标准设计的楼盘。项目于2010年正式交付，算下来房龄大概在12年。
项目也曾在法拍房市场上出现过多次：
2022年5月，城市芯宇5幢3单元一套建面约149.34方的房源，总价以996万成交，折合单价6.7万/㎡；
2021年12月，城市芯宇5幢1单元一套147.8方房源，以总价1071万成交，折合单价7.2万/㎡；
△房源0.5%的份额拍出13.5万元
而且，项目还曾经有过一次特殊的拍卖。2020年12月，城市芯宇一套房源0.5%的份额拍卖，折算下来约1㎡，单价以13.5万成交。
虽然在二手及拍卖市场上，成交价格会受到户型面积大小、房源位置等影响，但从7.2万/㎡到5.59万/㎡（除去那套特殊房源），下滑幅度依然明显。
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03
不仅仅是金都城市芯宇，事实上在拍卖平台，学区房成交价下滑的案例还有很多。
今年开年，杭州素有“孟母盘”之称的耀江文鼎苑小区，一套58方左右小户型以7.33万/㎡的价格成交。而在2021年文鼎苑曾经有同面积段的小户型以12.8万/㎡的价格成交，差额近5.5万/㎡。
△马塍路19号拍卖结果
10月份，文教板块马塍路19号502室拍卖，这是一套走破户型（卧室和厨卫隔着一条过道），房源户型建面约37.93㎡，成交价208.5万，折合成交单价5.49万/㎡。
房源的学区为文三街小学+十三中的组合，都是杭州顶部名校。在去年高峰期，曾有过周边同学区的老破小卖出过10.3万/㎡的高价。就算不是巅峰，二手成交价基本也在7万＋。
△马塍路19号挂牌房源
以上这些学区房，在巅峰时期个个都是家长心目中“神一般的存在”，但受到各种教育改革的声音以及杭州整体市场的行情影响，也慢慢开始走向神坛了。
渐渐的大家开始关注起他们除了学区之外的东西，特别是在生活居住层面的因素，比如户型布局、房龄新旧、园区公共配套、停车便利性等等。
弱化学区影响，让房子回归到居住本身，这挺好的。
注：文中所有涉及面积均为建筑面积。
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