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近期，二手房市场“老破小”的行情似乎格外牵动人心。
前段时间刚刚有些起色的“老破小”，近期似乎也扛不住烈日的炙晒，传出了不少“低价房”“房东急售”的消息。
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“5•17”新政落地后，二手房成交量在5月下旬和6月都呈现出了暴涨的势态，一部分因新政释放了购买力的刚需购房者，将目光投向了地段好、配套完善、总价低的“老破小”。
然而新政的作用并未持续很久，7月杭州二手房的成交相较于6月已经有了不小的降温，受此影响，“老破小”的成交量也逐渐走低。
△365淘房摄
据手边买房数据，一些曾经的刚需主力“老破小”，7月成交都不甚乐观。
如景溪小区，北苑6月成交量一度挤入成交榜单前20，共成交15套，南苑也有12套的成交量；而到了7月，南苑和北苑的成交量合起来才14套。
还有德胜东村，6月成交量也有12套，7月却只有6套，网签均价也从3.1万/㎡降至2.9万/㎡。
还有翠苑、景芳、朝晖等小区，成交量都有不小的下滑，近日朋友圈更是频繁出现“低价房”。
△图片来源于朋友圈
而即使降价也有无人问津的情况，闸弄口新村一套二房小户型房源，2021年2月挂牌，期间一路降价，现在总价130万，单价不到3万，一年半了依然孤独地挂着。
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“老破小”中向来比较坚挺的学区房，也逐渐显出颓势，法拍市场上就可以直观的感受到。
本月初，近江四园一套建面约45.94㎡的法拍房，以211万元成交。值得注意的是，该套法拍房源7月时以230万元的起拍价首次上架，但却遗憾流拍；二拍降价后，成交价也远低于一拍时的起拍价。
△图片来源于阿里法拍
今年如近江四园学区房“光环黯淡”的例子屡见不鲜：1月时，有“孟母盘”之称的文鼎苑，一套建面约58.66㎡的房源底价成交，比起巅峰时期堪称“腰斩”；2月时，一套文三街小学+十三中学区房马塍路11号一套法拍房，相较历史高点也是近乎半价成交；5月，邮电新村、霞湾巷小区、采荷小区红菱邨连续三套小户型名校学区法拍房开拍，结果也格外惨淡，要么流拍，要么成交价与评估价相差甚远。
△图片来源于阿里法拍
在教育资源均衡趋势下，学区房的价值可以预见的遭到稀释。近日，北京、上海、广州、深圳相继发布关于实行教师轮岗制度的通知文件，一夜之间不少学区房“跳水”。
而杭州，没准就是接下来迈出这一步的城市。
这让一些大幅溢价的学区房，逐渐回归房子的本质。如曾经单价高达11万多的“学军+十三中”双优学区房文二新村，据手边买房数据，今年起仅5套成交，签约均价也在7万左右。
据房屋经纪人透露：“如果是走破的房源，总价最低300多万，不走破的一般在400万左右。”
头顶光环的学区房，在如今市场下行的环境下，溢价可能会进一步降低。
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“老破小”成交走低，原因很多：
其一，受限于年代，“老破小”户型较老，物业很大程度上是老居民组织，公共设施欠缺等，导致很多人不喜欢“老破小”；
其二，杭州新房供应开口，同时二手房库存量又不断增加，主动权转向卖家，本不受青睐的“老破小”市场空间受到挤压；
其三，教育资源均衡化趋势下，“老破小”的学区属性削弱，价值进一步降低……
△365淘房摄
那么“老破小”真就不值得买吗？那也不尽然。
首先，“老破小”的低总价依然具有优势。对于部分预算不高的刚需购房者来说，“老破小”是他们留在杭州的好机会；
其次，“老破小”所在的地段也难以复制。也许有人表示，郊区次新房比市心老破小更有价值前景，但从年轻人的通勤时间考虑，通勤半小时和一小时的体验大有不同，步行上班和挤公交更是完全不一样。
其三，短时期内，学区属性仍然有其价值。我们现在看到的，是一些高溢价老破小的水分在逐渐挤干，但是他们本身，依然还是有一定价值的。
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数据以政府及开发商公布为准，本文信息仅供参考。
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