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在7月以前，谁也没想到，“分配生”会成为搅动7月风云的关键词。
从来都是考生哭题难，今年的杭州中考却来了个反转：“我孩子班上有个学霸，都到前三所的分数线了，结果同分的太多，被刷下来了。”
“可不是？我听说还有放弃前三分配生的，结果落到了杭高钱江校区！”
一些成绩稍差的学生打了个“翻身仗”，一些想冲击更好学校的学霸们却遭遇“滑铁卢”。
这一冲击，连带着引发迷思：曾经“抢破头”的学区房，还是孟母们坚信不疑的“底牌”么？
△365淘房摄
01
“众生平等”下，
分配生成稳固“底牌”？
今年“分配生”首次引发关注还在3月，杭州市教育局发布《关于2021年杭州市区各类高中招生工作的通知》，其中提到，杭州市内分配生录取比例调整为60%。
分配生名额比例的提升，意味着留给中考生的名额比例相应降低。是否搭上“分配生”这辆大车，成为当时讨论的重点。详情可看当时我们的市场调研稿件：《分配生比例上调，家长们“鸡娃”也搞“田忌赛马”？》。
从调研结果来看，大部分重金购买名校学区房的家长们，还是相信学区对于孩子成绩的提升。
“孩子学习成绩好不就行了？”这是他们的“底牌”：就算名额比例降低，裸考分数够高，一样能爬上“塔尖”！
△单价高达11万多的学区房文二新村/365淘房摄
然而，今年中考作为杭州首次“两考合一”，即初中毕业考试与升学考试合并为学业水平考试，中考同时承担了毕业考试的功能，试卷难度相比以往必然有所降低。
这就导致大量高分扎堆，不少学霸拉不开分数差距，在同分竞争下反而“马失前蹄”，不仅没有上冲一步，反而遗憾被刷下。
而对于学校来说，民办学校也不如以往包揽高分，公办学校更是频传捷报。如杭州天航实验学校就爆出某班级“裸分最高593分（满分600分），班级均分573分”的好消息，育才中学也捧出某班级“均分580分”的好成绩。
学校和学校间的录取分差缩小，意味着学校之间的区分度也逐渐降低，不少优质生源也会分流至排名靠后的学校，生源分配趋近均衡。
这张“众生平等”牌打下，“分配生”反而成为了牢不可破的“底牌”。虽然有5%够不上分数线的学生无法被定好的高中录取，但毕竟是少数。
02
学区房光环褪色，
7月有中介门店未开单！
教育部门的态度已经很明确：均衡生源、减轻负担。未来分配生比例还有可能进一步提升，试题也会更注重基础。
而就在上周，杭州市政府出台了一份《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》文件，文件中提到：推进跨区域跨层级的名校集团化办学，健全区县（市）学校教师轮岗交流制。
这也有利于均衡各区办学资源和各校师资力量，在这样的情况下，学区房的光环则不再那么耀眼。
△365淘房摄
素有杭州第一“孟母盘”之称的杭州知名学区房耀江文鼎苑，近来就有“跌落神坛”趋势。七月初，文鼎苑一套126.16㎡法拍房源，面积段合适，改后的四房一厅一厨两卫户型实用度也很高，但迟迟无人报价。
直至流拍前一分钟，才有3人陆续报价，谨慎拉锯17轮后，以总价1034万元成交，折合成交单价约8.2万元/㎡。
而在今年4月，文鼎苑一套180.5㎡的法拍房，则以1850.85万元成交，折合单价约10.25万元/㎡。2020年4月和7月也有文鼎苑法拍房源成交，当时拍卖成交单价分别为8.19万元/㎡和8.17万元/㎡。
可以说，拍卖成交单价跌回了一年前。
在好找房平台上，文鼎苑目前挂牌房源为144套，且多套房源出现降价。
无独有偶，杭州著名的“双优学区”，学军学区二手房也出现成交低迷的情况。3月我们去附近中介门店探访时，月成交还在20套以上，但近来每况愈下，6月时成交已不足10套，直接腰斩；7月时甚至有门店还未开单。
当然，二手房成交低迷也有近期房贷收紧因素影响，但学区房光环褪色已是不争的事实。
03
学区房还值得买吗？
从楼市调控方面，今年4月30日，中共中央政治局召开会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。
据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。
如杭州这样的热点城市，学区房遇冷早在业界预料之中。前段时间，北京西城区祭出多校划片的大招，很可能会成为学区房未来的主流方向。杭州西湖区甚至传出也要实行多校划片的谣言，一时间大量房东低价抛售房源。
尽管已辟谣，但可见政策变动对于学区房的影响，以及人们的心态变化。
△365淘房摄
那么学区房到底还值得买吗？
从目前“房住不炒”背景下和杭州教育改革趋势来看，以后所谓的“顶级学区房”的溢价肯定会逐渐稀释。
因此，高溢价的顶尖学区“老破小”就需要谨慎考虑了，一是主要价值在于学区，居住感较差；二是假如政策有所变动，抗风险力低，容易“高位站岗”。相对的，在溢价不高的情况下，一些具有优质学区的“老破小”还是存在一定价值，毕竟长远来看，学区属性仍然存在。
此外，考虑到居住性，带有潜力学区的次新房也可以考虑。一方面满足自住条件，另一方面也可以等待学区带来的增值。
总的来说，在购买学区房时，为避免风险，应综合考虑如配套、居住环境等各方面因素；另一方面，在教育资源均衡趋势下，家长们也不必“砸锅卖铁”买学区房了。
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备注：信息仅供参考，请以开发商实际公布为准。
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