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不知不觉入七月，2021的日历已经翻过一半。
在这180多天里，杭州楼市不说跌宕起伏，也绝对算不上四平八稳，有1月的红盘潮，有接二连三的补丁和新政，有5月的首次集中土地出让，有“粉变红”的中签率跳水走低……
对购房者来说，这也是牵动人心的半年，有超级幸运儿摇中的兴奋，有次次陪跑的崩溃无奈，更有利率上调带来的压力和借贷难下的束手无策……
有朋友说快看不懂杭州的楼市了，变幻莫测。它确实是复杂的，但也是真实的。我们不讲从中定能画出下半年的轨迹，但也能从一些重点事件里，得出一些结论。
有几方面是尤其值得关注的，不少去年关注度不高、甚至流摇的楼盘都搭上了转运快车，中签率持续走低；千万级的豪宅一样希望低调，不然也怕被挤进低于10%的限售行列中；5月首次集中土拍有41宗地拍至封顶拼自持，平均溢价率达26%；第二次集中土拍从7月推迟到8月，将使2021年下半年新房供应量再度缩减（年底前基本来不及上市销售） ……
大的方向，仍是暗潮汹涌下的昂扬向上。
1
上半年，新房、二手房接连破纪录
2021年上半年，杭州全市新房住宅共成交104696套，去年同期为57705套，同比增长81%，这是历年来杭州新房住宅卖得最多的半年。（透明售房网显示房源已售的规则发生了改变，网签进度加快。）
根据克而瑞数据，住宅成交前三为融创云帆未来社区、上海大华潮悦前城、祥生云湖城。
从项目来说，钱塘区的云帆未来社区位居榜首，作为浙江省首个面市的未来社区，其建设状况、发展前景都吸引着人们的目光。
地铁万科未来天空之城，位于未来科技城五常地铁站的上盖项目，大约整个项目40%的配套让人们看到了一个微缩版城市的全新概念，为能抢到一套而欢欣雀跃。
相比于火热的新房市场，二手房不甘落后，成交达55200套，创下4年来新高，目前整体库存量近14万套。
2
中签率连创新低，千万豪宅也难逃限售
据统计，2021上半年，杭州共计领出431张预售证，总预售套数6.9万套，成交5.5万套，共产生257次摇号，明显高于2020年预售套数5.5万及2019年预售套数4万。
在所推出的房源中，丰收湖板块的表现明显，中签率一路走低。板块内观湖之宸，从3月的流摇到5月接近限售，成为今年变化最为明显的楼盘之一。
从年度平均中签率来看，今年上半年仅为16%，相较于2020年的21%，无疑是出现了明显下降。
上半年中签率最低的楼盘为申花板块的滨融府，摇中率仅为1.58%，登记总人数达9821人。
与此同时，大量楼盘吸引人才参与摇号。上半年，共有近9000次人才参与摇号，而位于未来科技城的地铁万科未来天空之城为人才登记排行TOP1，共有900余人才户参与摇号。
5年限售成为了上半年楼市中的新常态。绝大多数楼盘因为中签率低于10%而限售。在上半年，共有57个楼盘限售，总计2.2万套房源，占了上半年新上市总房源的32%，将近三分之一的房源都被限售。
3
滨绿融一路领先，稳坐第一阵营
在土地市场，上半年，滨江、绿城、融创稳居房企销售榜、拿地金额榜等多榜单第一梯队，保持高市场占有率的同时，与后位企业拉开明显差距。
结合半年度各房企拿地金额、拿地面积，可以看出，两类房企在杭拿地热情高涨。一类是深耕型企业，如位列拿地金额榜前三的滨江、融创、绿城，为保持规模增长，积极增储；另一类是近年新入企业，如进驻滨江浦沿的花样年，以及落子富春板块的大华，为保证在市场占有率，选择合适机会拿下土地。
从供地结构看，上半年推出大量TOD、未来社区及大型地标综合体地块，如华润摘得的未来科技城三站综合体地块。这意味着，综合开发将成为行业未来发展趋势，房企是否拥有综合开发能力和复合运营能力，成为其能否赢得更大发展空间的关键。
4
第二次集中土拍再延期，意味着什么？
5月初，杭州进行第一次土地集中出让，首批集中出让57宗地块，有41宗地拍至封顶自持，平均溢价率达26%，有人说已经进入了拼自持的时代。自持意味着这部分产品日后不得销售，其实我相信很多拿下地的开发商不一定都想好了怎么办？总而言之，事态严峻，拿了再说。
6月29日，杭州市规划和自然资源局发布一则公告：杭州市区第二批住宅用地出让，由6月推迟至7月。这意味着第二次集中出让后，首开最快也得年底，许多板块可能将会迎来空窗期。
5
杭州房贷利率，三年重破6%
有关房贷利率再次上调的消息不绝于耳，在7月2日，工商银行正式上调利率，首套利率5.9%，二套利率6%。目前，交行、建行、农行等银行都已经做出调整。
这是自2018年后，主流银行二套房贷利率首次达到6%。
年初，杭州的首套和二套房贷利率分别只有5.2%和5.4%，如果是30年期300万元首套房贷，选择等额本息还款，年初每月还款16473元，现在的话每月就要还款17794元，足足涨了1321元。
从目前情况来看，房贷利率上调与每家银行的个人房贷额度密切相关，此次上调或与上半年楼市热潮有所关联。
这样看来，下半年买房比上半年更难。部分板块可售房源稀缺、土地延期出让、新房供应慢、利率上调……这些因素都会成为购房者的干扰项。
文末给个建议，如果不是必须下半年购房，不妨等一等。毕竟，利率涨了，亚运会也快来了。
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