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公共空间、颜值和服务都会更重要。
楼市大脑No.1059
有趣的楼市规律 有用的买房建议
嘉宾
夏熠罡 大家房产执行总经理
徐建萍 365淘房 浙江公司总经理
·内容提要·
由「维维说房」和「365淘房」联合出品的《杭州购房地图指南》,在大家湛景·天承美筑售楼处举行了首发仪式。这是一份地图，也是更加精准和全面了解杭州楼盘的指南，里面收录了目前在售和待售的300余个楼盘，以及对部分楼盘的点评。
首发仪式上，我们结合新政探讨了「2021年如何买房」这一话题。从市场角度，很多人对限售有所顾虑，但对好产品来说，长期持有才能获得更大的城市红利；从产品角度出发，虽然开发商受到的限制越来越多，但依旧可以在产品力与服务理念上寻找突破。
以首发仪式举办地——天承美筑为例，它作为大家房产「美好社区」在杭州的首批落地项目，既讲究颜值，也有扎实的工艺细节，还有全方位的服务体系。这也是大家房产不断自我更新的表现，从「大美为家」到「美好社区」，要做的就是不断升级产品力。
◆裘维维：夏总，我们的《杭州购房地图指南》做得好看吗？
◆夏熠罡：好看，做得特别好。
◆徐建萍：这是Tiffany蓝和爱马仕橙的结合。
◆裘维维：明明是「维维说房」和「365淘房」的结合。
◆徐建萍：最棒的组合。
◆裘维维：介绍一下今天的两位嘉宾，分别是365淘房网浙江公司总经理徐建萍，我们都叫她Apple，另外一位是大家房产执行总经理夏熠罡，夏老师。
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·「维维说房」和「365淘房」一起做了《杭州购房地图指南》·
◆裘维维：最近维维说房跟365淘房合作，一起做了一本地图指南。365淘房其实一直有在做楼市地图。
◆徐建萍：对，我们从2008年开始就在做楼市地图，已经做了13年。刚开始做地图，是希望能给大家一个信息汇集的载体，因为原来信息很难找，这两年则变成了信息爆炸之后需要筛选。
◆裘维维：刚开始只是想和365淘房合作做一份独特的楼市地图，后来觉得仅仅是地图好像还不够一点。
◆徐建萍：还需要更精准的楼盘指导。
◆裘维维：因为我们也做了好几年的《维维说房购房指南》，跟地图一结合，就变成了《杭州购房地图指南》。
在这本手册上，能看到杭州楼市在售的楼盘，也能看到我们对部分楼盘的点评。其中还埋了一个彩蛋——这些楼盘底下都有一句我手写的评价。
☝《杭州购房地图指南》
◆徐建萍：这两天来要地图指南的人已经开始排队了。
◆裘维维：但是受到疫情的影响，印刷厂的工人都已经提前回家了，是真印不出来，但不用着急，等过完年后会更大批量地上线。这两天我们一大早线上仍可以申领，同时也可以到天承美筑等售楼部预约领取。
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·新政之后，让买房回归自住需求·
◆裘维维：原本我们是想召开一个盛大的线下首发仪式，也当作今年的一场见面会，现在只能挪到线上，所以请夏总、徐总一起来录这期《楼市大脑》。
有了《杭州购房地图指南》可以知道接下来能买哪里的房子，上面有很全面的信息，但也有一些重点，需要我们坐下来好好探讨。
一个重要的背景，就是杭州楼市刚刚出台了新的调控政策，整个市场又迎来了一轮变化。其中有一条规定影响会比较深远，就是中签率10%以下的房源今后要限售五年。比如我们所在的天承美筑，此前首开的中签率就只有8.43%。夏总，你会担心中签率太低吗？
◆夏熠罡：还是会担心的，对我们的客户来说，毕竟是一件很重大的事情。可能需要我们的销售团队，包括我们的营销团队，共同去维护一个对双方都比较好的局面。
◆裘维维：对最后能买到的业主来说，限售其实并不是一件坏事，因为这房子本身就不太舍得卖。
◆徐建萍：大家造的房子，很多人买了都会选择自住。
◆裘维维：比如你们的武林府也好，金麟府也好，很多人都不会舍得卖，现在到了天承美筑也是一样的。
☝大家湛景·天承美筑效果图
◆夏熠罡：我们在做这些楼盘的时候，不管在祥符还是宁围，或者其它一些板块，都很花心思。
◆裘维维：所以接下来天承美筑的中签率是不是仍然在10%以下，已经没那么重要了。如果在10%以下，可以让购房者拥有大家房产的资产更多年，也可以享受到更多城市进步所带来的红利。
◆徐建萍：在一定程度上，也会让更多想自住的人选择过来，这个政策本来就是要把短期投资的人，屏蔽在一些楼盘之外。
◆夏熠罡：这也是对大家房产的一种激励，包括产品、服务等方方面面，我们都应该做得越来越好。
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·摇号只盯着高光板块？杭州是一个全域发展城市·
◆裘维维：对板块来说也有很大的影响，现在整个市场的关注点，都集中在未来科技城、奥体、钱江新城这样的高光板块，但接下来有一种趋势，我不知道两位认不认同，就是在它们边上的板块，也会有明显的热度传导。
◆徐建萍：需求的确会从这些核心板块往外溢，比如像申花、桥西，就会溢出到祥符。
◆夏熠罡：杭州是一个均好性很强的城市，不存在真正意义上特别短板的区域，未来的发展会由点到面。就拿祥符来说，以前感觉它偏北了一点，但现在整个城市开始填空，均好性是一定会达到的。
◆徐建萍：看莫干山路就知道了，它从武林门一直往北，沿路竖起来的都是好楼盘。
◆夏熠罡：莫干山路是杭州非常重要的一条路，祥符就是莫干山路外延，事实上现在已经不能称为外延，它已经在中心的范畴内。
◆裘维维：当然在中心范围里。祥符紧挨着桥西和申花，这两个板块二手房价格不便宜。而且桥西也没什么地了，申花又太难摇，当然祥符也难摇。关键还是价格，祥符跟申花、桥西的价格有很大的断层。
◆徐建萍：距离很近，价格却差很多。
◆裘维维：类似这样的区块，在2021年会进一步被看到。
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·2021产品力趋势：社区公共空间越来越重要·
◆裘维维：夏总，你觉得新政对产品会有影响吗？因为现在的限制条件实在太多了，限购、限价、限摇，包括什么时候能拿预售证，也不是开发商说了算。
◆徐建萍：现在的一手房，开发商能够灵活介入的空间非常少。
◆裘维维：对于产品，我们还能抱有期待吗？
◆夏熠罡：我觉得还是可以。像以前大家房产在做武林府的时候，一定程度上就是怎么好怎么来。
◆裘维维：因为没有限价。
◆夏熠罡：对，只要把东西做好，价格就可以卖得贵。现在处于限价的大环境下，影响当然非常大，这就要求我们去平衡好自己的利润管理，然后在产品设计上找到发挥空间。毕竟时代是在发展的，审美也是在不断发展的，还是可以有一些进步。
◆徐建萍：产品力往前走的脚步，是停不下来的。
◆裘维维：大家对于产品的关注点，也在发生变化。就像刚刚说到的武林府，在那个阶段，购房者就觉得必须要有很贵的石材、很好的装修，但现在更多关注点可能是在园区、服务和公共性上。
◆夏熠罡：公共价值会越来越被强调。
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·从「大美为家」到「美好社区」：大家一直在更新产品力·
◆裘维维：大家房产提出了一个概念叫「美好社区」，有点像未来社区。
◆夏熠罡：「美好社区」的提出是在2020年，目的是产品力更新。我们集团也在做一些比较大型的项目，在做这些项目的时候，就会发现社区公共价值的提升，对楼盘和城市来说都非常重要。包括大家房产也做了浙江省第一批未来社区，位于丽水，在开发过程中也很深刻地体会到，住宅的价值提升点是在于公共性。
「美好社区」是基于「对美好生活的向往」，话说得很朴实，但确实是我们应该去做的一件事情。
◆裘维维：「美好社区」的条线非常清晰，产品是一个维度，服务上也有一个维度，包括在颜值上也非常讲究。这是很多公司不太在意的一个点，但大家房产乐于输出美的价值观，还把它写进了「美好社区」的主张里边。
◆徐建萍：非常难得。
◆夏熠罡：的确，大家房产对于产品之美、服务之美是非常重视的，用我们集团董事长的话来总结，什么是「大美为家」？美就是与时俱进，是不断去更迭自身。所以审美这件事情，随着时代的变迁，它占据的分量会越来越重。
◆裘维维：如果这本地图做得很丑，我相信很多人也不想要。
☝《杭州购房地图指南》
◆徐建萍：我拿到《杭州购房地图指南》的第一时间，还没有看内容，就觉得很好看，好看在当下是非常重要的。
◆夏熠罡：在未来的中国，美学的爆发力可以很强。
◆裘维维：而且在限价的框架下是可以做到的，因为这是审美提升的过程，也不一定会耗费更多成本。
◆夏熠罡：所以大家房产在「美好社区」体系的打造上，提出的第一个场景就是「无界城市」。
◆裘维维：什么叫「无界城市」？
◆夏熠罡：我们认为一个楼盘在一个城市中，它是一个单元，这个单元是对城市负责的。就拿外立面来说，要对得起城市的发展和审美。再比如说，像楼盘的配套幼儿园、或是配套的小型公建，我们也希望把它做成地标级建筑，这就是对城市的一种友好和融入。
◆裘维维：本质上还是观念的更迭，这在限价的大框架下也能做到。
◆夏熠罡：杭州限价这么多年了，但它并没有影响我们在产品上的追求。
◆徐建萍：其实是从原来好东西的堆叠，变成逐个的想法，然后植入到楼盘里的这么一个过程。
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·什么是「美好社区」？看大家湛景·天承美筑·
◆裘维维：天承美筑就很典型。它作为一个单价3万+的楼盘，在颜值上还是做了很多雕琢，比如像油画框一样的立面，给人的第一印象就很好，也经久耐看；包括在室内的装修上，工艺细节也很讲究。
这些东西购房者不一定会在买的时候注意到，但住的时候一定会感受到。
☝大家湛景·天承美筑效果图
◆夏熠罡：说到工艺细节，我们比较有感触，因为平时说得不多，但确实都在做。
就拿楼盘渗漏水的问题来说，现在家里最容易渗水的地方就是淋浴房，很多房子交付的时候很好，但过了几年，卧室的地板就会翘起来。这是因为卫生间里的水，慢慢地在向整套房子渗透。
所以我们现在都会在淋浴房下面放一个不锈钢盆，这是大家所有楼盘的产品标准，用这个方法彻底解决这个问题。
☝大家湛景·天承美筑效果图
◆裘维维：这就是购房者看不到的。
◆夏熠罡：但是我们会告诉业主，「你放心，大家的卫生间不会漏」。这也是从以往的教训中总结出来的，在我们公司已经执行很多年。
◆裘维维：包括公共园区部分，天承美筑的体量其实不算大，但它的公共景观与每幢楼的关系处理上，还是花了不少心思。
☝大家湛景·天承美筑效果图
◆夏熠罡：从去年到今年，我们一直在研发架空层的标准化。
对于天承美筑来说，这里的客户年龄相对小一些，普遍都是刚有家庭和孩子，所以我们对楼盘的定位是美好社区下面偏成长型的社区。架空层的设置上，也会更多考虑跟儿童有关的内容。当然反过来说，有孩子的地方一定有老人，要把这两者结合起来。
◆徐建萍：还是全龄社区。
◆裘维维：在标准化的大框架之下，在进行一盘一策。
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·2021趋势：服务体系在楼盘价值中的占比越来越高·
◆裘维维：今天在天承美筑的另一个感受，是这里工作人员的态度让人觉得很舒服，这好像也是大家房产「美好社区」的一部分。
◆徐建萍：我进来的时候就没觉得走进了一个售楼处，而是像一个对外营业的会所。
◆夏熠罡：大家房产很重视案场服务的标准提升。其实服务是一种精神，从事这个行业的人，要有一种内在的自我认同，这样才能把服务做好。
◆徐建萍：内驱力。
◆裘维维：在2021年的产品趋势中，服务这一块也会有很大变化。
◆夏熠罡：在大家房产的品牌体系中，对于服务也总结了一个核心，叫「十笔成家」，「家」这个字刚好10个笔画，它界定了我们的客户从第一次走进大家的售楼处开始，一直到他最后居住在大家的楼盘里面，有10个标准的服务动作。
◆裘维维：还是要有标准化的内容。这些内容会植入到今后业主的生活中吗？
◆夏熠罡：当然会，我们之所以要去做一些高端的服务，就是为了在未来能引领整个服务标准的提升。
◆裘维维：现在物业费越收越贵了，但只要服务好，大部分人都是能接受的。毕竟服务确确实实关乎到今后的生活品质。
大家房产提的这些概念，服务也好，美也好，都不是必须花钱才能办成的事，而是要用心思。我们买房也得有这些观念——要关心你的房子颜值有多高，社区里公共空间的功能有多少，还有在服务体系里，笑容是否发自内心，这带给人的感受是不一样的。
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·展望2021：用自住的心态去摇一套好房子·
◆裘维维：我们展望一下2021吧，各个方面都可以。
◆夏熠罡：我觉得杭州是一个美好的城市，选择在杭州就是选择美好，祝大家新的一年能够在杭州买套房子。
◆徐建萍：我还是就我们的地图指南讲一下，「365淘房」十年如一日在做这样一件事情，背后的逻辑就是我们的初心，希望我们的努力，能够帮助到想买房的你，并且能够成为你买房路上的哆啦A梦。
◆裘维维：我想说的是，房子真的是用来住的，房子是用来享受生活的，记住这一点，2021年的买房之路就会顺畅很多。
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以上信息以政府、开发商公布为准，本文信息仅供参考。
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