最近，已经买了房子的、准备买房的，都在研究房贷利率。相信这几天，不少“房奴”都收到了贷款银行的短信、电话，大概内容是这样的↓↓↓
总之就是温馨提醒购房者：8月31号，LPR转换为最后期限，请尽快办理。
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批量转换为LPR
各大银行集体发公告
就在昨日（8月12日），五大行又来了一波“在线催促”。
中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行5家银行同时发布公告称，8月25日起对个人房贷统一转换为LPR定价。
也就是说，如果你符合转换条件但尚未办理转换，8月25日前将被银行“默认自动”转换为LPR定价方式。
△中国银行
△中国工商银行公告
国有五大行同时发布公告的“威力”果然让众多“房贷一族”意识到了LPR转换的迫切性。
实际上，在这国有五大行之前，已经有银行进行了批量转换，比如交通银行在7月20日就发布了公告，中信银行在今年2月29日就明确在7月21日进行统一办理。
△中信银行公告
中信银行公告称：为简化客户操作流程，我行将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。
△交通银行公告
交通银行公告：为简化客户操作流程，我行将参考银行业普遍做法，于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。
目前来看，大部分的银行都是对未办理的客户进行批量转换。
当然如果不接受银行的“批量转换”，可以在银行规定的日期前自主办理转换，或者在批量转换后，还可以有协商处理的机会，转回原来的定价方式。
不过，还有很多购房者仍然是云里雾里：我都还没搞清楚，为什么已经统一转换成LPR了？
那么，在还剩半个月的时间里，那些还没有转换的家庭到底要不要转呢？转换后将是按照什么标准执行房贷利率，借此时间点，小编再为大家来一次“LPR解析”。
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LPR是什么？
其实是房贷利率的“锚”换了
简单来说，就是货款市场报价利率的英文简称（Loan Prime Rate），它是由18家银行共同报价，由全国银行间同业拆借中心算得出，为银行贷款提供定价参考。
在这之前，大家比较熟知的房贷利率计算是确定一个基准利率，然后各贷款银行根据实际情况制定上浮或下浮标准，比如，有的购房者利率是上浮10%、20%，还有的购房者是利率打9折等等。
而在LPR之后，这种上浮、下浮的说法可能要换一换了。
现在，每个月20号，人民银行会发布最新的LPR报价，从去年8月至今，人民银行已发布12次LPR，与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。仅今年以来，5年期以上LPR就已两次下调，较去年末累计下调了15个基点。
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转换后的房贷利率怎么算？
如果是已经签了贷款合同的，那就相当于是存量浮动利率贷款的定价基准转换。这项工作从今年3月就开始了，到8月31号截止。
在这段期间，客户可与金融机构协商决定“换锚”，如果选择转换为LPR定价，存量房贷利率将采用LPR加点的形式。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值。
举个例子
小王签订的贷款合同利率是基准利率上浮10%。此前基准利率假设是4.9%，上浮10%即为5.39%。
现在按照LPR定价是这样计算的↓↓↓
原合同当前的执行利率水平（5.39%）—2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）=0.59。
0.59，就是加点数值，也就是59个基点。
所以现在利率的构成是LPR+基点，小王转换后的利率是4.8%+0.59=5.39%。
很多人担心转换后，利率是不是会上涨，尤其是之前利率打折的购房者，这个浮动利率确实是存在上浮、下浮的可能。但是打折的利率即使转换后也不会消失。
假设你的房贷利率是基准利率打9折，执行利率是4.9%×0.9=4.41%，那么，转换为LPR后，即为：
原合同当前的执行利率水平（4.41%）—2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）=-0.39。这个基点可以是负数。
加减基点确定之后，就不再变化了。今后的房贷执行利率，变为你和银行约定的重定价日最近一期LPR+基点。
需要注意的是，现在的转换不是即时生效，而是有两个日期。
一个是每年的1月1日，一个是贷款发放日。选择哪个，可以跟银行商定。（备注：不同的银行规定不同，具体请以贷款银行为准）
另外，如果是正在签合同或者准备签合同的，自然就是参照LPR机制了。这个，可以详细咨询下贷款银行。
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换、不换？
到底有什么区别？
对于各大银行批量转换的做法，有客户表示，这是银行“擅自做主”，没有征得本人同意，但实际上，银行只是提前发布了一个预热的“温馨提醒”，目前还并未强制转换，对于客户来说还有10多天的时间可以考虑。
据了解，不少银行此前已经通过公告、短信、微信、电话、手机银行弹屏、海报等多种方式通知客户，促进存量房贷定价基准转换平稳有序推进。
现在大家必须明白一点，只要你有房贷，就必须二选一，要么选择固定利率，要么选择浮动利率。
01
如果选择固定利率
那么就和你之前所签的房贷利率一样，并保持这个利率不变，直到贷款还完。
比如你之前的利率是基准利率4.9%+上浮10%，即利率5.39%，那么LPR转换后，你依然是5.39%不变。
02
如果你选择浮动利率
那么，你今后的房贷利率就是LPR+基点。
这个数值根据五年期LPR利率报价变动而变动。LPR上涨，你的还款利率就上涨，月还款就多了。LPR下降你的还款利率就下降，还的钱就少了。
比如，你签的房贷合同利率是5.39%，那么基点=5.39%-2019年12月LPR（4.8%），也就是0.59。
这个基点，在贷款合同的期限内是不变的。
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房贷利率降了还是涨了？
目前8月份的最新LPR报价尚未出炉，以最近的7月份来说，5年期以上LPR为4.65%，相较去年8月，下降了20个基点。
中国民生银行首席研究员温彬表示，在预期LPR下行的背景下，客户选择浮动利率定价会比较合适，据中信银行相关人士介绍，该行个人存量贷款定价基准的转换率超过80%，转换客户中九成以上选择了LPR浮动定价模式。（以上部分内容来源：新华社）
不过，各个城市的利率不尽相同，前几日，有消息称，汇丰银行首套房利率为5.45%（LPR+80个基点），二套房利率为5.65%（LPR+100个基点）。
杭州方面，据365淘房7月份的摸底数据发现，首套房银行房贷利率基本在5.12%-5.25%不等（加点数在47-60个基点不等），二套房最低可做到5.35%。
但各家银行支行，针对不同的楼盘和客户，给出的房贷利率也会有所差别，我们所做的摸底也仅供参考，具体贷款时候还是要咨询开发商合作银行。
至于8月份最新的房贷利率，近期杭州楼市365将会推出相关跟踪报道，敬请关注。
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想要转换成LPR
我要怎么操作？
一般情况下，已经开始还贷的购房者们，在最近都会收到相应贷款银行的短信，基本在手机银行app即可完成操作，比较简单，也有部分客户需要到线下办理，具体也需要咨询贷款的银行。
想知道LPR转换生效后月供该还多少，可以用“房贷计算器”计算一下。
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