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限价28500元/㎡,临平新城核心区楼市被高估还是被低估?

来源:365淘房 2020-06-28 15:23

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6月18日,临平新城核心区余政储出[2020]18号和余政储出[2020]19号“双限地”成功出让,引起多方关注。

受关注的原因,一是这两块地精装均价限价28500元/㎡,它们的成功出让,终于解锁了板块的新房限价,将临平副城的“限价拼图”拼接完整;

二是这个限价比近期禧瑞江南高层申领出的26600元/㎡的精装均价高出了1900元/㎡,未来新房售价也将大概率提高1900元/㎡,相当于“限价上涨7~8%,这是一个不小的涨幅!

此限价一出,临平新城核心区的这些新盘几乎是“躺赢”,就连极个别首开去化不理想的项目接下来也似乎能松一口气,希望的曙光可能就要来临......

临平新城在售/待售新房项目区位和商业示意图

限价28500元/㎡,恰到好处?

不过,28500元/㎡这个限价也“一石激起千层浪”

继部分媒体和网友站出来为临平新城23600元/㎡(毛坯)和26600元/㎡(含装修标准3000元/㎡)的高层在售房价“喊冤”之后,又有不少人对这次解锁的限价报以不同的声音:

网友“乞力马扎罗山上的雪”:“临平新城核心区限价这么狠!产业、学校、医院这些生活配套已经这么成熟了,地铁也老早就开通了,这个限价比南边的乔司还要低,这不是打脸吗?限价起码要升到30000元/㎡才算正常的吧?”

网友“Angela”:“临平新城精装限价28500元/㎡有点高的,周边很多二手房单价才2万3、2万4的样子,还不如去淘一淘二手房,直接拎包入住,新房交付还有好几年呢。

这两位网友说的似乎都有点道理,但仔细斟酌细想一番后,你可能会发现28500元/㎡的限价其实也有它的道理:

1、肯定了临平新城核心区的价值:限价比在售房价涨了1900元/㎡,这既是杭州整体城市能级提升和房价处于平稳向前发展的结果,又是对临平新城核心区的发展和板块价值的某种肯定;

2、从微观上来看,这两块宅地的地段和区位并不占优势:18号地块和19号地块 属于临平新城核心区西南部边缘地带,距离余杭高铁地铁站直线距离都在1km以上,地段位置远不如滨耀城和理想臻品,而滨耀城对外精装价预计在28000元/㎡左右,那么28500元/㎡的未来新房限价,站在这个逻辑上讲,其实并不算低。

3、限价究竟严不严,一二手房“剪刀差”可作为重要参考:临平新城核心区二手房市场房源和房价参差不齐,像景瑞御华府、赞成首府、华元尚峰轩等普通商品房小区成交均价基本在22500-24500元/㎡左右,具体视楼层、户型和装修而定,一房一价。如果以此二手房房价与限价对比,自然会觉得28500元/㎡这个限价是稍微偏高。

但是这些小区并不能完全代表临平新城核心区,像同样处于核心区内的余之城余庭、广宇鼎悦府以及边沿的理想康城一品等小区次新房小区,二手房价早已超过30000元/㎡,一些好楼层和户型,或自住精装修的房源,更是高达34500元/㎡左右,从这个角度看,28500元/㎡的限价就真的不能算高了。

再说,更严的限价有三墩北(限价28100元/㎡)、未来科技城(36100元/㎡)、良渚勾庄(30500元/㎡)和钱江世纪城(47000元/㎡)等板块,这些板块的限价与板块内二手房的“剪刀差”普遍在5000~10000元/㎡;

三墩镇与申花板块距离相近|图为丰潭路Robin 摄

而临平新城目前很难达到这种程度,如果将底部22500元/㎡和顶部34500元/㎡的二手房房价两头去掉,取中间值的话,刚好二手房价在28500元/㎡左右,与新房限价趋同,也就是接近“0”倒挂。

如此看来,28500元/㎡的限价对临平新城核心区来说,恰到好处 

 

临平新城楼宇|Robin 摄

刚需:请珍惜上车的绝佳机会

断供18个月之久的临平新城核心区,2020年迎来集中供应。

临平新城核心区受关注的7个在售或待售的新房项目中,已经开闸的有首创禧瑞江南、中交理想时代芳华、阳光城保亿翡丽云邸、中交悦美庐四盘,接下来7月份滨耀城也将迎来首开,后面还有理想臻品、东湖尚府,大批房源蓄势待发!

在售项目市场表现如何?

第一个“投石问路”的是首创禧瑞江南该项目4月底迎来首开,高层房源均价26600元/㎡(含装修3000元/㎡),中签率为92%;毛坯叠拼房源均价31900元/㎡,中签率71.19%。虽然中签率总体较高,甚至差点流摇,但后期去化应该问题不大。

另外,像中交理想时代芳华中交悦美庐阳光城保亿翡丽云邸,也是高层或小高层+屋、叠墅或叠排或这种“高低配”的项目,中签率在36%-50%左右整体上并没有表现出十分火热的市场行情,但买到一套好户型、好楼层的心仪,也并非易事

随着近期限价地的成功出让,未来新房限价高出售价1900元/㎡,对包括禧瑞江南在内的核心区在售或待售项目,都是个很大的利好:同等面积,现在在临平新城核心区买一套房,应该比将来要少掏数十万的购房资金。

所以,在临平新城全新限价来临前,请刚需和初步改善人群珍惜在售/待售的每一个楼盘。

 越来越宜居的临平新城|图为余杭大剧院 Robin 摄

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文中信息来源杭州问政平台,信息仅供参考,具体已官方为准

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