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365淘房 张茹 2019博鳌房地产论坛现场直击 平衡与重构,多维的地产世界。2019博鳌房地产论坛今天上午正式开幕。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲带来了“房地产与中国经济未来发展展望”的主题演讲,他从供应和需求两个方面对房地产市场作了详细分析。<<<365直击博鳌:地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
大城市价格暴涨、小城市库存积压 房地产市场两极分化
在供应方面,樊纲表示,市场不均衡在于需求旺盛、供给跟不上,甚至需求正常,而供给受压抑。供给短缺,价格就会上涨。
城镇化战略给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励他们去建房、增加供给,而严格限制大城市,而人又迁移进了大城市。大城市需求旺盛,但是供给不足,不给大城市供地,大城市还要严格控制容积率,结果就造成了过去的供求关系严重失调。
![]() (国民经济研究所所长樊纲正在演讲 365淘房 张茹/摄) |
鼓励城市群发展 大中小城市的土地和住房供给能够互补
假定需求是给定的,就这供给短缺这一条,就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压,形成房地产市场的两极分化。“我们在这个阶段应该首先发展大城市,土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题”。
这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变,就是鼓励大城市的发展,鼓励城市群的发展。首先提出了粤港澳大湾区,然后又提出了长三角一体化发展,提出了城市群发展的战略,这是一个重大转变。
城市群就是通过基础设施的互联互通,使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补,解决大城市空间有限的问题,发展我们的市场,改善供给结构,改善住房的供给,缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变,我们称为城市化2.0版本。
总的来说,供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡,我相信大的趋势是趋于平衡,因为供给在增加、改善,我们给定需求,所以从大的趋势来讲,我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。
金融收紧意味着供给侧收紧 房企兼并重组或倒闭并非坏事
对于近期金融收紧,樊纲表示房地产金融有两方面,一是需求侧的金融,就是按揭贷款,这是买房人的需求。一是房地产金融,给房地产公司、开发商提供的金融,多数以房产为抵押的金融。
他表示金融收紧让我们看到了一些风险,但是金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子,开发商不能盖房子。我们假定需求是给定的,这是可能导致房价提高的因素。
供给侧最近也在发生调整,因为成本提高、金融收紧,一些小的、效益不好的房地产公司在面临着兼并重组或者是倒闭。这并非坏事,几万家房地产公司不会生下来就永远活着,任何一个产业都需要一轮一轮的重组,都需要优胜劣汰。
房地产市场的需求还在增长 迁移性需求成为重要组成部分
首先,我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来。这几年并不是没有需求,现在我们一年的房地产销售额15万亿,这不是没有需求,应该说需求还在增长,如果没有一些抑制措施,可能还会增长的更快一点。
樊纲表示,原来在城里的人,他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程,不仅仅是农民进城,而是小城镇的人想到县城买个房子,县城的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省城买个房子,省城的人想到大城市买套房子,总之迁移性需求,这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。
我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购,首先是外地人不能买房子,外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税,有一定的积分才能买房子,这一块的需求如果需要逐步释放,应该说我们的需求还是旺盛的,之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨,特别是一二线城市还在不断涨,跟这一块需求密切相关。
现在的状况是,过去因为有很多投资性的需求,所以采取了一些限制的措施,在一定意义上,这是必要的。房产税没出台之前,用行政手段限购,采取一些紧急的措施还是必要的。
当然限购主要针对的是炒房的需求,为什么中国有这么大的炒房需求?我觉得这就是我们储蓄率太高的问题,现在中国的储蓄率还有40%以上,我们曾经有几年是50%的储蓄率,我们过去20年在40%以上的储蓄率,这就使我们国家成了一个人均收入还比较低,但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报,我就得做点投资,股市表现不好,到境外投资又受控制,就更多的炒房子,房地产成为重要的投资的对象。
限价取消了市场机制本身 短期救火式的行政手段要赶紧替下来
出现这些政策,从需求角度来讲,确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策,比如说限购、限贷,这些还是合理的,它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价,这就不是改变供求背后的参数,这是取消了市场机制本身。
市场机制的本身是供求关系决定价格,你一限价就乱了,限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号,这些事情都来了。这就提醒我们,现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段,毕竟不是市场机制。
现在一个危险的情况是,现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度,但其实限购在经济学来讲是不正常的,我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,而且是行政手段,很多不是经济手段。
降降息、降降首付率还属于经济手段,但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展,需要长效机制,需要一些经济手段作为长效机制,赶紧把这些短期救火式的行政手段替下来。 从业界的角度来说,我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。房地产市场发展了二三十年,应该还是发展出了一个市场机制,我们不要把这个市场机制毁掉,一方面不要把价格机制毁掉,另一方面不要搞太多的非市场住房供给。
总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡,我相信大的趋势是趋于平衡,因为供给在增加、改善,我们给定需求,所以从大的趋势来讲,我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。
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