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365淘房 张茹 2019博鳌房地产论坛现场直击 平衡与重构，多维的地产世界。2019博鳌房地产论坛今天上午正式开幕。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲带来了“房地产与中国经济未来发展展望”的主题演讲，他从供应和需求两个方面对房地产市场作了详细分析。<<<365直击博鳌：地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
大城市价格暴涨、小城市库存积压 房地产市场两极分化
在供应方面，樊纲表示，市场不均衡在于需求旺盛、供给跟不上，甚至需求正常，而供给受压抑。供给短缺，价格就会上涨。
城镇化战略给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给，而严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。大城市需求旺盛，但是供给不足，不给大城市供地，大城市还要严格控制容积率，结果就造成了过去的供求关系严重失调。
 （国民经济研究所所长樊纲正在演讲 365淘房 张茹/摄） |
鼓励城市群发展 大中小城市的土地和住房供给能够互补
假定需求是给定的，就这供给短缺这一条，就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场的两极分化。“我们在这个阶段应该首先发展大城市，土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题”。
这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变，就是鼓励大城市的发展，鼓励城市群的发展。首先提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化发展，提出了城市群发展的战略，这是一个重大转变。
城市群就是通过基础设施的互联互通，使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补，解决大城市空间有限的问题，发展我们的市场，改善供给结构，改善住房的供给，缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变，我们称为城市化2.0版本。
总的来说，供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡，因为供给在增加、改善，我们给定需求，所以从大的趋势来讲，我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。
金融收紧意味着供给侧收紧 房企兼并重组或倒闭并非坏事
对于近期金融收紧，樊纲表示房地产金融有两方面，一是需求侧的金融，就是按揭贷款，这是买房人的需求。一是房地产金融，给房地产公司、开发商提供的金融，多数以房产为抵押的金融。
他表示金融收紧让我们看到了一些风险，但是金融收紧意味着供给侧收紧，意味着抑制住房的供给，让开发商少盖房子，开发商不能盖房子。我们假定需求是给定的，这是可能导致房价提高的因素。
供给侧最近也在发生调整，因为成本提高、金融收紧，一些小的、效益不好的房地产公司在面临着兼并重组或者是倒闭。这并非坏事，几万家房地产公司不会生下来就永远活着，任何一个产业都需要一轮一轮的重组，都需要优胜劣汰。
房地产市场的需求还在增长 迁移性需求成为重要组成部分
首先，我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来。这几年并不是没有需求，现在我们一年的房地产销售额15万亿，这不是没有需求，应该说需求还在增长，如果没有一些抑制措施，可能还会增长的更快一点。
樊纲表示，原来在城里的人，他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程，不仅仅是农民进城，而是小城镇的人想到县城买个房子，县城的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省城买个房子，省城的人想到大城市买套房子，总之迁移性需求，这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。
我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购，首先是外地人不能买房子，外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税，有一定的积分才能买房子，这一块的需求如果需要逐步释放，应该说我们的需求还是旺盛的，之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨，特别是一二线城市还在不断涨，跟这一块需求密切相关。
现在的状况是，过去因为有很多投资性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意义上，这是必要的。房产税没出台之前，用行政手段限购，采取一些紧急的措施还是必要的。
当然限购主要针对的是炒房的需求，为什么中国有这么大的炒房需求？我觉得这就是我们储蓄率太高的问题，现在中国的储蓄率还有40%以上，我们曾经有几年是50%的储蓄率，我们过去20年在40%以上的储蓄率，这就使我们国家成了一个人均收入还比较低，但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报，我就得做点投资，股市表现不好，到境外投资又受控制，就更多的炒房子，房地产成为重要的投资的对象。
限价取消了市场机制本身 短期救火式的行政手段要赶紧替下来
出现这些政策，从需求角度来讲，确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策，比如说限购、限贷，这些还是合理的，它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价，这就不是改变供求背后的参数，这是取消了市场机制本身。
市场机制的本身是供求关系决定价格，你一限价就乱了，限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号，这些事情都来了。这就提醒我们，现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段，毕竟不是市场机制。
现在一个危险的情况是，现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度，但其实限购在经济学来讲是不正常的，我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，而且是行政手段，很多不是经济手段。
降降息、降降首付率还属于经济手段，但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展，需要长效机制，需要一些经济手段作为长效机制，赶紧把这些短期救火式的行政手段替下来。 从业界的角度来说，我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。房地产市场发展了二三十年，应该还是发展出了一个市场机制，我们不要把这个市场机制毁掉，一方面不要把价格机制毁掉，另一方面不要搞太多的非市场住房供给。
总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡，因为供给在增加、改善，我们给定需求，所以从大的趋势来讲，我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。
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