李坤军：绿城高价拿地的背后，是很多开发商的转身离去
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今天，绿城在朋友圈被刷爆了，因为它拿了一块杭州有史以来单价最贵的地，这块被命名为潮鸣的地块，最终被绿城以45368元/平方米的楼面价格拿下。记忆中，杭州土地市场许久没有这么亢奋了，而这块地也势必会像过去的浙医大、武林壹号地块一样，成为引领杭州一个时代的标志性地块。
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3月23日土地出让现场（365淘房 郑霞萍/摄） |
其实在绿城高价拿地后不久，润和也在城东牛田板块拿下一宗地块，并且也以14627元/平方米的价格，成为区域地王。与绿城的万众瞩目不同，润和拿地显得低调安静很多。但就我个人而言，我倒更看重润和拿地对于整个市场的衡量意义。这说明除了这些明星地块外，杭州整体的土地市场也在节节走高。
这背后引申出另一个话题，那就是在杭州这样的市场，未来对于中小房企而言，可能没有什么机会了。
机会丧失的第一大原因是地价太高了
绿城今天拿下的潮鸣地块，楼面价高达45368元/平方米，溢价率高达109%，总价更是高达37.35亿元，这显然已不是中小房企所能承受的了。润和在牛田拿的地块，价格看起来没那么高，但楼面价也已达到14627元/平方米，溢价率也达到54.5%，总价也达到8.37亿元。对于中小房企而言，或许还拿得出这个总价，但这样高的溢价率，也让他们怯而止步。
机会丧失的第二大原因是成本价格的不对等
房地产是重资产行业，从拿地开始，就需要资金密集投入，与此同时，开发周期又相对较长。钱一定是期间决定性的因素之一，而恰恰在钱上，中小房企的拿钱成本很高。反过头来，央企国企等，不但自己有钱，银行还追着低息给你钱，财务成本的优势明显。即便绿城这样，过于受制于高利率，但在中交接手后，如今在国内发债的利率也只在4个点左右了。中小房企在这一方面输上了一大截。至于推广、管控成本等，大型房企由于项目多，平摊下来的成本也更具优势。
而在成本不对等的情况下，中小房企在销售端的售价也与大型房企、品牌房企有差距。大型房企、品牌房企的品牌溢价，是中小房企难以企及的。这一来一回，销售端每平方米相差个2、3千元，再正常不过了。这意味着，即便以同样的价格拿地，做出同样品质的项目，中小房企就已败下阵来。更为可怕的是，眼下房地产业的平均利润率，或许都不到这个销售差价。
机会丧失的第三大原因是机会成本的差异
从现在看来，杭州未来的地价仍将高企，并且这种高企还将徘徊很长一段时间。这是因为一方面看好后市，另一方面那些没有拿到地的房企，心里更为焦急，而这一急，迫使他们在未来的土地市场将更为勇敢的举牌。
这意味着，未来土地市场的风险也将更大。当然，这对于那些实力雄厚，尤其手中握有多个项目的房企而言，也不是什么需要畏惧的事。即便是高价拿地，甚至伴随楼市回落，项目存在亏损的风险。但这仍不算什么。一方面，自己拿了地，别的房企就拿不到地，自己的市场份额在扩张。另一方面，因为有其他项目可以来分担这种压力，所谓东方不亮西方亮，这里亏，那里赚，只要总体上仍盈利，仍然可以高枕无忧。
而对于实力一般，手中又没有项目，甚至在市场上已消身匿迹一段时间的中小房企而言，今天冲进去任性地拿到了地，明天楼市变天后，手上拿的可能就不是一块地了，而是一个炸药包了。轻者出血，重者伤筋动骨，甚至连累整个公司运营。这种赌博式的拿地，与大型房企的“平摊式”拿地，在机会成本上不可同日而语。在楼市仍不确定的今天，这样的威胁更大。
这里还需要解释一点的是，很多人认为绿城今天的地价拿高了，我的观点恰恰相反。如上所言，未来很长一段时间内，杭州的地价一定都是高企的。在这样的基本事实面前，房企如果要拿地，那还不如拿潮鸣这样的更具备气质的地。这样的地，无论从哪个层面去衡量，事实上更具稀缺性，也更受市场关注。这么多年下来，真正好位置的“地王”鲜有驾崩的，倒是那些远郊或是近郊特点不明显的高价地，反而成了“紧箍咒”。我不相信，未来润和在牛田的项目，一定会比绿城潮鸣的项目好卖。
说了这么多，虽然市场留给中小房企的机会微乎其微了，但也不是绝对说，中小房企就没生存空间了。通过合伙、入股等形式，中小房企还有大把参与这个市场的机会，只是参与的方式不同了。但市场终究是这样的，大浪淘沙之后，留下的才是更好的，一如当年的家电市场，大卖场。返回杭州365淘房>>
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