二手房买卖增值税影响有多大？到底是多交还是少交？

来源：365淘房 2016-03-15 11:01

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近日，“卖二手房也需缴增值税”成为了关注的焦点。

事情源于国税总局局长王军在会上表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

而根据政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”。【详细】

那么，即将落地的营改增对楼市到底有何影响？是好还是坏？我们一起来看一下。

一、营改增对楼市有何影响？

①个人卖房要多交税吗？不一定

按照目前最新的营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

假设某套住房房主购入时是100万，不满2年卖出200万元，他需要缴纳营业税及其附加税费：2000000*5.55%=11.1万

如果营改增后，要交多少增值税呢？

税率就是关键。由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为5%，需缴纳增值税5万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。（来源：21世纪经济报道）

而对此，中国人民大学财政金融学院教授朱青表示：增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人，从事增值税的销售活动，就要按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率，所以它实际上跟营业税没有太大的变化，老百姓销售二手房，是税收负担的下降，因为原来营业税税率是5%（南京营业税及其附加是5.55%）。

地税局的相关工作人员也表示，目前“营改增”具体政策尚未出台，具体税率有何变化目前还不好说，不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。【详细】

不过，除了营业税取消后二手房交易的增值税之外，个人购买二手房的综合税负成本是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。

②满2年免征的优惠还有吗？

中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。全面推行营改增之后，满2年免征这些优惠政策也会继续存在。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

③谁受影响大？

真正影响可能比较大的群体是谁呢？应该是房地产企业。根据媒体报道，目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照此前业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有了税负增加的担忧。不过，国家税务总局局长王军明确表示，营改增将确保不增加企业负担。

北京某区地税局相关负责人表示，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。

二、官方表态：营改增将确保所有行业税负只减不增

国税总局局长王军表示，在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策，并且在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增。

财政部部长楼继伟表示，我们可以做到行业不增负，但初期不同企业可能有税负的变化，这是一个消化的过程。

不动产可以抵扣，企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣，但是过去以往有的不动产还不能抵，有个消化过程，新投资的部分可以抵，以往的部分不能抵，这些恐怕在开始阶段可能有税负的变化，然后逐渐的消化掉了，鼓励投资，都可以抵税，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税的，都抵扣了。但是不能保证每一个企业在实行营改增最后一个环节的时候不增负。

三、营改增效果如何？

截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。据不完全数据统计，从2012年试点到2015年底，“营改增”已经累计减税5000多亿元，后续产业链减税效果持续体现。

四、目前在杭州买房卖房要缴纳哪些税费？