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刚刚，天空之城一套148.2㎡的法拍房成交，单价合4.77万元/㎡，成交总价707万元，比新房买入价高出约184万。
△截图自阿里法拍
最近一段时间，未科楼市深陷“未来悦邻居抢跑”、“阿里大裁员”两大谣言引发的舆论漩涡，未科的代表楼盘之一天空之城的法拍成交，在此时显得特别意义重大。
PART.
01
今天法拍成交的房源位于未科科技城TOD大盘天空之城风之筑组团，为天空之城一期盖下部分，去年六月初交付，迄今正好一年。
房源为风之筑19幢1单元501，建筑面积148.20㎡，为四房两厅两卫设计。
笔者曾在法拍前实地看过这套房，房源还保持着交付时的状态，没有居住过的痕迹。
虽然是在5楼（总层高17F），但前面就是叠墅，所以南向采光还是不错的。不过东西的楼间距不大，客餐厅与隔壁楼对望，私密性不太好。
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南向为三个卧室，两个南次卧之间有连通式阳台，面积都尚可，但主卧进深略小，导致走入式衣帽间的尺寸有些局促。
△风之筑148方户型图
3500元/㎡的装标包括中央空调、地暖、新风，还有玄关柜和主卧衣柜，墙面为乳胶漆，厨房有老板三件套（含蒸箱），主卧有智能马桶，整体户型和装修中规中矩。
19幢为两梯两户，标准层层高3米，一楼约6米的挑高大堂很是气派。真石漆的外立面不如三兄弟的铝板惊艳，没有统一标准的封包阳台也有些不够美观。
△风之筑19幢
19幢楼下就是就是小藤街底商，其中还有不少餐饮店铺，小区的入户大堂也正好就在19幢一楼，可能会有些噪音影响。
△风之筑19幢
这套房评估价800万元，单价约5.4万/㎡，七折起拍，起拍价为560万。本次拍卖共有12人报名，说明感兴趣的买家不少，但经过45轮报价后就定格在707万成交，还是有些爆冷。
贝壳上，天空之城有91套挂牌，与今天法拍同户型的有5套，其中3套挂牌价都在800万出头，如一套采光和视野更好的高楼层房源，挂牌价810万。这样算来，法拍这套中低楼层800万的评估价有些乐观了。
△截图自贝壳
在透明售房网上可以看到，该房源新房备案价为523万，相当于交付一年，已经涨了184万。
△截图自透明售房网
PART.
02
作为未科TOD大盘，天空之城从拿地就有着很高的关注度，首开时虽然突破了未科的限价，还是吸引了8931户登记，后来加推还创造了单次摇号吸引1205户人才家庭登记的记录。
其中一期住宅为盖上的星之里和盖下的风之筑两个组团，于去年5月底到6月初交付，共计1500多套，按当时的政策，绝大部分房源都是不限售的。
星之里组团共共1183套，为7幢6-7f洋房、14幢10-11F小高层，户型93方-168方。
△星之里实景
风之筑组团共共371套，为3幢17F高层、3幢10F小高层和8幢6F叠墅。高层户型139方和148方，小高层为156方，叠墅为160-188方。
△风之筑实景
交付之初，天空之城二手房高层挂牌价基本都在6万元/㎡起步，洋房、叠墅就更高了，甚至有房源挂到了10万元/㎡左右。
星之里交付当天就传出有房源成交，一套144方以6.6万元/㎡的单价成交。这个成交价也超过五常地铁站附近的华夏四季、未名府等小区，看齐"绿汀路三兄弟”。
但受未科二手回调的大势影响，天空之城的二手价也每况愈下。今年5月份，天空之城一套低楼层93方成交，单价约5万元/㎡，一套167方中间楼层成交单价5.9万元/㎡。4月份，也有多套二手房成交，其中最低的一套单价约4.6万元/㎡。
扫码获取成交明细
在参观这套法拍房时，不少看房者也表示会参与法拍，但一旦超过心理价位，就果断放弃，说明现在的买家的观望情绪比较明显。
PART.
03
未科身为杭州第三中心，对杭州楼市有着“风向标”的意义。
曾经西溪公馆“6万人摇”火上央视，让全国人民都知道杭州未科科技城“买到就是赚到”，今年一张未来悦的“邻居跑路截图”再度引发全国媒体报道，又让全国人民以为未科已经崩盘了。
其实，未来悦上个月还真的成交了一套300万+的房子，是一套96方，成交价363万，单价约3.8万元/㎡。但这套房源是位于一楼的，换句话说连有硬伤的一楼都能卖到3.8万元/㎡。
△未来悦实景
总是被群嘲的西溪公馆，好楼层好户型成交价也能站到4万+，还是高于新房限价，未科崩盘说不攻自破。
但是二手成交信息总是伴随着怀疑，网签价中介会说是做低的，成交截图买家又怀疑是中介PS的。
相比之下，法拍平台能看到全部的出价记录，成交价更为公开透明，更有说服力，天空之城今天的法拍也算是“还了未科一个清白”。
虽然相比峰值，未科的二手房价确实有所回落，但远远还没有到“崩盘”的地步。
~End~
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