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流拍！
今早十点，杭州最贵法拍房遗憾流拍！
此次拍卖房源为桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室，起拍价就高达1.155亿元，市场估值1.65亿元，仅拍卖保证金就需要1000万元。
截至发稿前，此次刷新了杭州豪宅法拍最高价格的拍卖，吸引了1人报名，1557人设置提醒，55832人围观。
值得注意的是，据豪宅经纪人的说法，业主当初买房子花了6000万元，但装修却花了7000万！
宅院里有整整200吨红木中式精装修，整套定制红木家具及红木根雕茶桌茶椅加上7米红木老茶台，“豪奢”简直怼脸而来！
但尽管如此，房屋中式混杂欧式的装修风格还是有些许的不协调。
图片来源于阿里法拍（左右滑动查看更多）
由于装修买家普遍不认可，和需要两个购房资格的要求，导致拍卖房源最终无奈流拍。一般情况下，一拍流拍后会进行二拍，而二拍会在一拍基础上打8折。
也就是说，这套房源很有可能会降价2310万，以9240万的价格进行二拍。
同天，还有一个双文澜学区的房源法拍，早在今年6月曾以480万元起拍，流拍后作为特价房，以1元起拍。
经过34次延时，66轮竞价，最终该套房源以360万元成交，低于市场价158万元。
不论是千万豪宅，还是学区房，原本法拍市场的两大热门房源，近来热度却直线下降。法拍房市场，真的降温了吗？
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回看8月，阿里法拍上共有166套房源拍卖，113套为杭州市区的住宅。
在113套住宅中，流拍的住宅共24套，占比约21.2%。此外，仅5套住宅高于评估价成交。
△高于评估价成交房源
也就是说，超七成房源低于评估价成交，其中不乏房源以起拍价成交，仅一人报名，成功“捡漏”。
而今年3月初法拍房纳入限购，在接下来的4月，平台上杭州市区共有156套住宅法拍，流拍23套，占比仅14.7%。其中有38套高于评估价成交，超八成房源接近评估价成交。
前后对比，令人咋舌。
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8月法拍市场中，也并非没有“热闹”。
8月31日，萧山华奥时代奥城一套138.83㎡房源及车位，经历110轮竞价，19次延时，以1175万元、近估价的2倍成交。
但这是法拍市场重返热度的信号吗？其实不然。
据透明售房网的网签数据，该房源于2017年9月成交，销售备案价为494万元，折合单价约3.56万元/㎡。
而该房源上架法拍，起拍价仅455万元，刨去车位估价的40万元，折合单价仅约2.99万元。也就是说，该房源起拍价比新房售价还低！
△好找房平台华奥时代奥城房源截图
好找房平台上可以看到，华奥时代奥城相近面积段的房源，单价大都在9万以上，甚至还有10万的。而该套法拍房评估价为649万，除去车位估价，折合单价约4.39万，远远低于市场价。
因此，此场法拍的“火热”，本质原因还是低价“捡漏”。
在经历一番激烈竞拍后，最终成交价格中，不算车位，折合单价约8.18万元/㎡。也就是说，该套房源依然是低于市价成交。
火热背后反映的，仍然是市场的冷淡。
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早在7月，法拍市场就仿佛提前入秋。
素来有“神盘”之称的杨柳郡园，7月先后拍出2套，虽然都引起数万人围观，但均低于评估价成交。
而作为法拍市场热门之一的学区房，也是情况惨淡。
7月6日，杭州“孟母盘”文鼎苑以折合单价8.2万/㎡成交，低于评估价169万，与4月份折合单价10.25万元/㎡的成交相比，足有2万多的成交单价差。
7月26日，同样被视为杭州“鸡娃”学区房的中大文锦苑，以1126万成交，低于评估价374万，折合单价约7.8万/㎡。
进入8月后，情势更是一路走低。
8月6日，杭州市保俶塔实验学校的学区房友谊新村，一套91.39㎡的房子，成交总价463.2万，低于评估价198.5万，折合单价约5.07万元/㎡。而好找房平台上可以看到，挂牌价普遍在8万元以上，差价近3万元。
行知小学学区房文萃苑，成交总价767万元，低于评估价48万元；翠苑一小文华校区学区房南都花园，成交总价408万元，低于评估价72万元。这2套法拍房，同样低于市场价。
8月24日，江南实验学区豪宅明月江南，更是惨遭流拍。犹记得2020年6月和9月明月江南各有一套法拍房成交，虽然面积都大于流拍的这套，但均高于评估价成交。
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学区房如此，法拍房市场另一大热门，豪宅方面表现如何呢？
8月，阿里法拍平台上共有6套评估价超过千万的住宅被法拍，其中仅1套高于评估价成交，2套流拍，有1套甚至仅1人参与，以市场价七折成交，成功“捡漏”。
流拍的2套法拍房，其中一套为次新学区豪宅明月江南，另一套为富阳江景豪宅。
7月时，一线江景千万豪宅中海御道拍出2套“1元起拍法拍房”，分别以接近评估价和超出评估价成交。与之相比，此次流拍的富阳江景豪宅可谓门庭冷落，13941人次围观，却无一人报价。
低于评估价成交的千万豪宅法拍房源中，大都如上拥有很高的关注度，但成交结果并不理想。
如御涛轩，今年4月一套139.41㎡房源上架法拍，历经100次竞价后，以1077万总价成交，高于评估价151万，折合单价约7.73万元/㎡。
△好找房平台御涛轩房源截图
好找房平台上，该小区相近面积段房源单价普遍在8万以上。由此看来，法拍房购房者看似竞争激烈，但仍然保持理智。
而8月16日成交的这套255.88㎡的御涛轩法拍房，评估价高达2101万元，但仅成交总价仅1200万元，近乎腰斩。
冷热如此分明，一方面是法拍市场趋于理智，另一方面，可能是同时间段臻奥院启动登记，千万豪宅购房者转向新房市场。该楼盘不论有房无房都需顶格社保方可入围，还吸引了6户A类人才。
自从法拍房纳入限购，法拍房市场就不复之前的火热。
近来，受到新房冲击，二手房市场遇冷，法拍市场同样也受到影响。考虑到法拍房时常与市场价存在较大价差，看到合适的，可以尝试“捡漏”。
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备注： 文中部分案名为推广名，对应备案名详见365淘房小程序
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