利好购房者！杭州新房库存18万套，人才2.5万买云城！

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杭州第二批住宅用地集中出让将在9月7日、8日两天进行，楼市终于又加大新供应量了！

9月土拍变化不少，包含10区各推出1宗需现房销售的“竞品质项目”、更改参拍条件等。

但对于购房者来说，更为关心的是将来会有多少新房供应量？能够买到哪里？是什么质量的房子？将对楼市造成哪些变化？

01 

杭州新房库存量：或达到18万套

9月土拍共涉及31宗地块（包括1宗人才专项租赁地块、1宗西湖大学可售人才用房），总出让面积约191.6万方，总起拍价633.8亿元。

其中主城区9宗、钱塘区3宗、余杭区3宗、临平区4宗、萧山区4宗、富阳区4宗、临安区4宗。

▲杭州第二轮集中土地供应

(365淘房统计，标绿为竞品质项目)

30个可售商品房项目的地上总建面约462.4万方，将来大概有多少新房入市销售呢？

我们来做一下大概测算（仅为个人测算，实际以最终土拍及开发商规划公布为准），按照总体量的20%进行商业、公租房等非可售商品房部分的剔除，可售面积约剩370万方，若以套均120㎡来算，或将产生超3万套的新房。

此外，杭州楼市现有待售的新老盘、涉宅地块仍有200多个，整个楼市的新房供应量预估约有15万套。（>>>杭州现有新房供应量 ）

（地块按照总体量的30%进行商业、公租房等非可售商品房部分的剔除，再以套均120㎡计算，仅为365淘房整理测算，实际以开发商规划公布为准）

02

9月土拍限价：1.6万-5.8万

杭州第二批土地供应相较5月的57宗大幅减少，不过仍照顾到了刚需、改善等不同人群，新房限价区间在1.6万到5.8万。

此轮土地出让，杭州新房价格产生了多个变动，形成新的价格体系，包括首次出让双限盘、新房限价上涨、特定人才房售卖价格等。

杭州板块新房限价的变化：

1.笕桥限价由40800元/㎡升至42640元/㎡

2.良渚新城首现“双限地”，限价27100元/㎡

3.三墩首现“双限地”，限价36000元/㎡

4.云城首现“双限地”，限价36100元/㎡

5.浦沿首现“双限地”，限价40000元/㎡

6.铁路北地块限价34000元/㎡，比核心的星创双子（已售完）低2000元/㎡

7.西湖大学定向人才用房，毛坯均价25000元/㎡

▲杭州各板块新房限价>>点击大图更清晰

(365淘房制图，数据截至2021.7.31)

新房限价“1字头”的大江东、萧山、富阳仍给低总价预算的购房者保留一些机会，尤其是大江东，核心地段的3宗地块齐上阵，限价维持在19800元/㎡，不过根据以往情况，该板块仅接受高层次人才、无房家庭登记摇号。

“2字头”的星桥、良渚、新塘等板块也没有缺席此轮土拍。

主城区的“3万＋”板块继续上新，集中在拱墅区、西湖区，另有余杭区、萧山区撑起一部分供应。

再往上，还有限价4万+、限价5万+的新房，城东新城、笕桥、文教等板块分别推出1宗地块。

03 

首批竞品质项目：再现现房销售

杭州首批“竞品质”项目的到来，宣告着杭州“现房销售”时代重启。

▲杭州首批“竞品质”项目（365淘房制图）

早在2017年，杭州土拍市场曾实行过一段时间的“现房销售”政策，诞生了19个可售现房项目，如今仍有4个现房项目待售，预计今年下半年陆续入市。

▲目前杭州待售的现房销售项目

(365淘房统计)

4年过去了，楼市重新供应的10个“现房销售”项目分布于杭州10区，总出让面积约44万方，总地上建面约98万方，预估将创造6000多套现房。

（按照总体量的20%进行商业、公租房等非可售商品房部分的剔除，再以套均120㎡计算，仅为365淘房整理测算，实际以土拍及开发商规划公布为准） 

现房这一更具有品质保障的产物，未来几年或将成为购房者再度争抢的对象。 

04

重点地块推介：三墩、云城、良渚...

8月计划出让的31宗地块中，有不少重量级地块，主城区运河新城体量达23.5万方的大宗地块，约8年未有新房供应的三墩板块，改善钟爱的翠苑板块......

大众期盼已久的杭州云城终于迎来首宗住宅用地，同在余杭区的良渚TOD地块、勾庄核心地块同样值得期待。

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01

三墩单元杭政储出[2021]32号（住宅）

地块位置：西湖区，东至女儿桥港、南至女儿桥港、西至紫金港北路、北至三墩镇中心公园。

地上建面：43564.4㎡

容积率：2.2

新房限价：36000元/㎡

板块前次土地出让距今时长：近8年

▲三墩地块航拍图(来源读地手册)

该地块所在的三墩板块是城西科创大走廊起点，也是紫金港科技城、五里塘河历史文化风情小镇的重要组成部分，拥有科技创新、历史文化合二为一的地理优势。

自2013年12月出让的宝嘉誉府地块之后，近8年三墩板块都未有新的宅地出让，区域内的新房供应集中在三墩北——仅供高层次人才、无房户摇号的热点板块。

02

良渚新城余政储出[2021]24号（商住地）

地块位置：东至张家坝港西侧绿带、南至古墩路北侧绿带、西至杜文路、北至新104国道南侧绿带。

地上建面：672344㎡

容积率：3.0-3.45

新房限价：27100元/㎡

 板块前次土地出让距今时长：近4年 

▲良渚客厅区位图(365淘房制图)

该地块为“良渚客厅”的所在，将申请作为中国网博会的永久举办地，并引进独角兽企业总部，计划投资70亿元。

根据前期规划局公布的方案显示，项目由约40.7方商业兼公共交通场站、3.3万方社区卫生站、33万方住宅（21幢层高20F、26F的高层建筑）、31.3万方商业、道路用地等五部分组成。

总体量超108万方，包含住房、购物中心、社区卫生服务中心、酒店、邻里中心、160米地标商业等功能区。 

▲良渚站综合体模拟方案

良渚新城（不含勾庄）新房断供已超1年，去年7月保利融信和光尘樾收官摇号登记量超1.7万组，中签率仅0.8%，板块“万人摇”记录高达7次。

03

云城余政储出[2021]25号（商住地）

地块位置：东至杭韵西路--龙舟路、南至余杭塘河沿线绿带、西至杭腾大道--I-03地块、北至钱神大街--后村桥港绿化带。

地上建面：620169㎡

容积率：3.06-3.33

新房限价：36100元/㎡

 板块前次土地出让距今时长：历史无 

▲杭腾未来社区区位图(365淘房制图)

杭腾未来社区地块位于杭州云城范围内，是一宗住宅、商业、商务混合用地。

地块出让面积186776㎡，地上建面约62万㎡，其中，不少于35391㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房，建成后无偿移交给杭州市西站枢纽开发有限公司。

▲杭腾未来社区用地信息(365淘房制图)

杭腾未来社区共由6宗地块组成，各地块均有不同的指标要求。

住宅房源方面，I-10地块共规划20幢高层，规划居住户数2011户，配建车位2174个；I-15地块共规划有16幢住宅，规划居住户数1588户，配建车位1657个。

两宗地块能带来3599套新房供应，未来将有1万左右人口在此居住。

04

东湖临平政储出[2021]2号、3号（商住地）

地块位置：东至规划一号支路、南至宁桥大道、西至顺意路、北至兴元路。

地上建面：93108.8+385534.56㎡

容积率：1.4-1.72

新房限价：20670元/㎡

 板块前次土地出让距今时长：近3个月 

▲昌达路2、3号地块区位(来源杭州国土)

杭州地铁9号昌达路车辆段上盖综合体包含2宗地块，地块一较为方正，出让面积87.2895亩，容积率1.4-1.6，建筑面积9.31万方；地块二为商住地地，出让面积336.222亩，容积率1.5-1.72，建筑面积38.55万方。

作为9号线暂时的终点站，昌达路综合体包含公园、交通、服务、住宅、商业商务等20个功能，据悉临平区政府在争取将杭州高铁北站建在此处。

05

双桥杭政储出[2021]29号（西湖大学人才用房）

地块位置：东至规划云涛北路、南至规划云帆街、西至规划良祥路、北至规划公园绿地。

地上建面：100971.2㎡

容积率：3.06-3.33

新房限价：25000元/㎡（毛坯）

▲西湖大学人才用房区图(来源杭州国土)

29号地块是一个“定向楼盘”，挂牌信息显示，地块所建人才商品房销售对象为西湖大学人才，自购房（网签备案）后10年内不得上市交易。

此外，这也是一宗位于杭州云城范围内的地块，不过却隶属主城（西湖区），毛坯限价25000元/㎡，与相接的热门板块——三墩北25100元/㎡的毛坯限价基本一致。

05

土地新规：对楼市意味着什么？

说了那么多，此次推出的土地新规对房企、购房者等各界人士来说，究竟意味着什么呢？来看看专家们如何看待。

※

浙报地产研究院院长 丁建刚

杭州集中供地首次在十区推出“竞品质”试点地块，采取线下“竞品质”、线上“竞地价”的操作方式，需现房且经过验收之后可进行销售。从目前的细则来看，这十宗地块参与品质评选的条件较为苛刻。

此次仅为试点，未来竞买细则是否会调整变化也尚未可知。

无论如何，最终还是要看实际地价。如果对于房企来说有较大的房地价差，有一定的利润空间，卖现房也并不是不可以，但短期内还不可能完全改变预售模式。

※

维维说房创始人 裘维维

杭州原先采用勾地政策，想要参与竞拍，只需要事先缴纳5000万的保证金，账上有15亿的现金，就可以参与9月全部地块的竞争，就算悔拍，最大损失也就5000万。

但现在保证金要求达到全额的20%，房企冒进拿地的概率会大幅降低。

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杭州品牌房企资深人士

本次杭州推出地块中，有10块地作为竞品质试点，参考北京和上海模式，但额外增加现房销售要求，会利好购房者，但对开发商提出更高要求。同时取消勾地、增加保证金后，再结合近期金融层面缩紧，竞争热度会有所下降。

最重要的是：取消自持、杜绝商改住（商墅），能让开发商回归理性做产品，避免出现货值导向的畸形产物。

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文中涉及的新房限价均指限精装均价，价格单位为元/㎡。

信息仅供参考，以政府、开发商公布为准。

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