一
量：环主城区域增量板块呈集中、不均匀供应
「总量供应」宅地总成交建面781.2万方，预计可提供住宅约6.8万套，为19年上半年新增住宅的1.67倍、成交住宅的1.7倍
「城区表现」
萧山、临安、余杭位居第一阵营，均在200万方以上，主城仅江干超过百万方
「板块表现」
•TOP10供应占比达60%；
•临安城区为唯一一个超过百万方的板块；
•超过50万方的有钱江世纪城、城东新城、萧山城区、市中心和临平山北；
•三墩、运河新城、申花、萧山科技城等热门板块无出让；
土地供应：高频增量态势，预计2020-2021年楼市供应充足
上半年总成交建面1122.9万方，为2018年总年度67%，宅地为2018年总年度的62%，超过2015年全年度供应；
宅地总成交建面781.2万方，预计可提供住宅约6.8万套，为19年上半年新增住宅的1.67倍、成交住宅的1.7倍
2019年上半年杭州市总共出让土地147宗，总建筑面积1122.9万方；
其中住宅用地75宗，总建筑面积781.2万方，若以2019年成交套均面积115方/套计算，可提供住宅67930套。
城区表现：萧山、临安、余杭位居第一阵营，均在200万方以上，主城仅江干超过百万方。
萧山、临安、余杭位居200万方以上第一阵营，主城区江干区为100-200万方的第二阵营，拱墅、下城、富阳为500-100万方的第三阵营.
萧山、余杭的出让量与2018年半年基本持平，主城区增量明显，半年占2018年整年的95%；临安半年度供应213万方，超去年44%；
板块表现：临安城区、钱江世纪城、城东新城为前三甲；TOP10供应占比达60%
6个板块在50万方以上，主城区集中在城东新城和市中心；三墩、运河新城、申花、萧山科技城等热门板块无出让；
上半年板块总建面排行top10
高中低地价供应高>中> 低，top10中地价>2W的板块为主城区的市中心和城东新城，供量134.5万方；地价为1-2W区间的为4个板块，供量为187.3万方；地价<1W为4个板块，供量349万方。
上半年板块土地供应量价图
二
价：明降暗升地王减少，但普遍自持多溢价高
「地价表现」
•宅地均价15126元/㎡，推导上市精装成本价为21000元/㎡；
•近50万方自持，占比34.7%，较2018年涨幅15.4%；自持地块实际地价高于表面地价2000元
•2019年呈现的表面地王稀少，但普遍溢价率提升
•1.5万元以内的低价宅地占比62%；>2.5W的板块供应不足100万方
价格表现：溢价超过30%转入自持政策后，表面上的地价有所下降，但实际大幅上升
从表面的绝对低价看2019年有所回落，2019年上半年较2018年跌幅达18%，但由于30%溢价率即转自持，上半年有大量的自持地块，自持比例在5-20%左右，实际的楼面地价并不低，预计较2018年有小幅上升；
2019年上半年地价为15126元/㎡，如以精装修+基本成本估算，推导住宅精装成本价为21000元/㎡；
2019年上半年与2018年溢价情况对比
2019年上半年部分自持宅地楼面地价对比
从品牌看，绿城自持3宗地块居榜首
上半年板块自持表现
地价表现-自持：29宗地块、近50万方土地、
占比34.7%的地块有自持，比例集中在30%以内
2019年上半年共计成交26宗自持地块，合计自持面积49.8万方；自持地块实际地价高于表面地价2000元
2019年上半年自持占比达34.7%，较2018年全年涨幅为15.4%，土地市场热度高于2018年
2018年-2019年上半年宅地自持表现一览表
2019年上半年部分自持宅地楼面地价对比
开发商表现：房企整体趋向乐观，本土开发商如滨江、绿城等跃居领衔，合作项目明显增多
总建面top10
拿地宗数top10
地块表现—总建面面积、楼面地价排行。融创大江东地块为单宗面积之冠。
五
2019年半年度杭州土地市场基本特征：
土地市场强势回暖，开发商拿地热情有所高涨但投资趋谨慎，联合拿地常态化。
总规模：2019年上半年土地出让规模上涨，上半年总成交建筑面积为2018年总年度67%，宅地总成交建筑面积781.2万方，为2018年总年度62%，预计可提供住宅约7.8万套
态势：上半年土地市场显“暖意”，前五月开发商拿地热情高涨；
城区表现：拥有大面积土地的萧山和余杭为供应主角，其次临安位居其后；
板块表现：临安城区土地供应量最大，板块前三甲的分别是临安城区、钱江世纪城、城东新城，都为原城区的核心有一定的城市发展基础，均在70万㎡以上，萧山城区和市中心紧随其后；
地价：2019年有所回落，2019年上半年较2018年跌幅达18%；2019年上半年宅地均价为15126元/㎡，如以精装修+基本成本估算，推导住宅基本成本价为21000元/㎡；
开发商表现：房企投资谨慎，本土开发商如滨江、绿城等跃居领衔位置，合作项目明显增多；激进型的房企拿地规模明显下降，滨江、绿城等本土企业领衔。
关于本报告的基本数据说明：
1、本报告所有数据均来源浙江省土地军情表和RDAS数据库
2、本报告数据大杭州均指包括杭州主城、萧山、余杭、富阳、临安的数据
3、本报告地块只含住宅、商住、商业及其他，不含无产权地块
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