又进入了半年的楼市盘点期，相对于2017-2018年的“五彩斑斓”来说，今年上半年似乎更多的呈现出“恬静平淡”的一面，经过2018年下半年沉静洗礼后，虽然仍然有一些焦躁，但也有理性的一面。
一起来看看19年上半年的杭州楼市有什么新现象吧：
ONE
住宅成交量：楼市量增但不均热度就如60℃的白开水
从总量上看，上半年特别是3-6月的成交量，较2018年涨幅25%，4-6月住宅成交量都超过8500套，商品房成交量超过万套。以5月份成交住宅9593套为例，较2018年同期涨幅是100%，较2017年涨幅28.7%。
但成交量的大幅度上升，并不意味着2019年上半年的楼市热度就超过了2018年，与2018年上半年全盘皆热的“100度沸点”状态比，2019年楼市恰好是60度左右。
为什么是60度？
有三点可以说明：2018年最热的5-7月平均中签率为8.7%，2019年3-6月是15.6%，2019年的热度仅为2018年的60%不到；其次，2019年上半年平均流摇率高达54%，存在明显的冷热不均的现象；再次，从二手房市场上看，5月份成交8723套，仅为2018年5月的79.6%。
TWO
价格恒定：低价位成交和5%的限价两大基石
从价格上看，2019年上半年一直持续在26000元/㎡，月度上下涨幅不超过5%。上半年价格保持“恒定”，主要是两个因素：大面严格的限价体系是框架线，例如城东新城的价格限制在46500元/㎡左右，滨江的价格限制在48000元/㎡，萧山市北在33000-39000元/㎡等等。
第二个因素是低价位楼盘成交占主流，上半年单价在2万元/㎡以内的房源占了总成交比例的43%，4万以上单价的成交占比仅为9.4%。
上半年成交单价表现
THREE
新增供应少，预期的大供应延期至下半年
2017-2018年土地供应量明显大于之前，但2019年上半年新上市住宅供应却与2017年-2018年接近的态势，套数为39000套，略高于2018年上半年的36000套，但依然处于供量少的相对低谷。
2017年因部分土地现房销售的规定，推迟了上市节点，第一个现房楼盘预计将于7月初上市；同时部分地王地块因限价原因纷纷推迟上市节点。因此，预期的大供应并未如约而至，将延期至下半年。
FOUR
土地溢价率高企，自持回归
进入3月份后，土地市场迅猛热起来，3月份的平均溢价率较2月份提升15.3%个百分点，再次出现自持。
到了4月份，在溢价率达到30%即进入自持阶段的情况下，平均溢价率虽有所下降，但自持宗数明显上升，15宗里有4宗土地进入自持状态。
5月份，平均溢价率和自持宗数占比双双走高，66%的宅地进入自持环节。由此可以看出土地市场的热度。
杭州1-5月土地市场情况
FIVE
焦虑心态下的“挤压式”购房
从2018年1月到2019年6月，短短的一年半的时间，购房心态却经历了一个高峰-低谷-高峰的脉冲式变化。
2018年上半年几乎到了人人都想购房的近“疯狂”状态，但2018年下半年直接杀入淡季，购房者们心清如水，也似乎有了足够的耐心，热盘一拥而上，但流摇的楼盘比比皆是；进入2019年，2月后楼市犹如一夜春风来，热度明显上升，随着一些万人摇的热盘清盘，楼市有了更多焦虑的人们，手上握着百来万的现金，在经历了股市下跌、P2P爆雷通货膨胀预期之后，再度锁定进入楼市的决心，一次次万人摇更是刺激焦虑的蔓延，二手房大量成交、临安由冷转热、环杭楼市的水涨船高都是焦虑心态下的“挤压式”反应。
这种焦虑主要存在中产人群，源于两点：一方面是对未来财富不确定性，想以固定资产的升值来博取未来财富的稳定性；二是认为当下限价的杭州楼市是个购房良机，以获取高性价比的资产配置。
预计这种“挤压式”的购房还将持续，落户政策开放促进大规模人口入杭呈现的购房需求即将开始小窗口呈现，原本尚未有效缓解的自住刚需需求，再加上本地限购下的需求量依然存在，三股力量交织下，楼市积累的需求基本面依然存在。
但需求会集中在30000元/㎡以内的市区盘和不限购的临安、环杭等低价楼盘上，形成低价房的挤压需求。
SIX
刚需门槛提升，从90㎡扩大到90-110㎡
进入2019年后，一个显著的特点是90方的刚需门槛级产品减少，110-140㎡的改善型产品逐渐占据主流。
2019年1-6月份80-90㎡的比例从去年同期的35.1%下降到23.3%，而90-110㎡的明显增量，占比达22.7%，较2018年同期增幅为11.1%。
刚需户型的扩大主要是基于两点：一是土地价格的高涨影响项目定位也趋向高端化；二是设计规范化影响之前户型设计的发挥，一些曾经89㎡神户型难以出炉。
大杭州住宅成交面积段变化
SEVEN
涨价和精装改毛坯同时存在
如果说上半年杭州楼市知名度最高的楼盘一个是沁园一个是梧桐郡，大概没人反对吧。
2月沁园因价格上涨4500元成为当下被认为限价撕开一条缝的代表，一时间各大开发商摩拳擦掌，以为可以“乘胜追击”，但结果并不乐观。
另一个楼盘就是6月底的梧桐郡，四期开盘从精装26000元/㎡到毛坯22596元/㎡，幅度下降3400元/㎡，1.8万人摇号刷新了2019年摇号最高纪录。
同样是绿城旗下，同样是一时的风尖浪口，但对楼市的意义却完全不一样。
沁园涨价发生在2月份，正是杭州楼市从18年下半年平淡期即将收官的时点，此时政策密集度有限，针对个别楼盘放开限价的行为因势而生。但也是基于沁园涨价之后，购房者的恐涨心态开始逐渐上升，楼市也迎来了平淡转向复苏的转折点。
梧桐郡的精装改毛坯也同样有着历史背景，政策一城一策的重点宣导下，上半年杭州楼市风生水起，旺盛的需求下，稳房价压力上升，而位居未来科技城、绿城开发、有数次热销记录的梧桐郡的精装改毛坯显然比普通楼盘更有代表意义，可见，稳定房价依然是当下政策的主旋律，也不排除有后续楼盘跟进的可能。
由此可以看出，2019年上半年的楼市呈现了多面性，中签率、土地溢价率、成交量大幅上升、日趋焦虑的购房心态等都让人感受到楼市的热情和活力，但超过一半的流摇率、不断提升的刚需门槛，精装改毛坯的举动又让人看到热度背后的冷却因子。
所以，上半年楼市恰是60℃的白开水，加一点则沸，减几分则凉。
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