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PART.
01
“商转公”是指商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款。
在近一两年全国各地的救市中，“许多城市新增或重启了““商转公””业务，其中有苏州、福州、兰州、沈阳、青岛、长沙等二线城市，浙江省内的湖州、嘉兴、衢州、宁波、温州、丽水等地也在执行。
“商转公”的风什么时候能吹到杭州？很多在还贷的杭州人都在关心。
近日，杭州住房公积金管理中心就在问政平台答复了网友的这个问题。
“目前，杭州市没有开展商业住房贷款置换转公积金贷款的政策，其原因是公积金资金使用率持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件，下一步我市将结合公积金融资机制改革情况作进一步政策研究。”
这个答复已经相当明确了，至少短期内，杭州大概率不会落地商转公政策，主要的原因是公积金资金使用率高，流动性还要通过融资来解决。
△图源全景视觉
杭州公积金资金的使用率有多高呢？杭州市住房公积金2022年年度报告给出了明确的数据。
2022年，杭州公积金贷款年末市场占有率为16%(贷款余额占比)。杭州全市缴存公积金920.3亿元，同比增长14.6%，缴存余额1798.2亿元，同比增长15.3%，年度缴存额和余额看似都很充足。
可于此同时，全年的提取金额高达681.9亿元，提取额占缴存额比例为74.1%；全年公积金贷款金额也高达413.8亿元，同比增长24.1%。
△图源杭州公积金发布
这样算下来，2022年全年的提取金额加上贷款金额共1095.7亿元，甚至比全年缴存（920.3亿元）还要高，相当于一个出水口比进水口还要大的水池，水量看似很多，但迟早要会流干。
这种情况下，公积金满足现有提取和贷款压力都不小，以至于公积金中心坦言“还需通过融资来解决流动性问题”。如此说来，杭州放开“商转公”确实没有条件，“不是不想跟，实力不允许啊”。
很多不支持商转公的城市，原因也都类似。比如曾于2009年创“商转公”省内先河的绍兴，对于重启商转公的呼声回应说：“对符合“商转公”条件的贷款资金进行了初步测算。测算结果显示目前公积金资金余量不足以保障“商转公”的推行，绍兴仍然不具备实施“商转公”的基本条件”。
南京、西安、郑州等城市的情况也差不多，官方回应大意都是“公积金资金不够宽裕“。
PART.
02
为什么大家这么期待“商转公”？对比公积金贷款和商贷的利率就知道了。
目前，杭州公积金贷款利率一般为首套为3.1%，二套3.575%；而主流商贷利率一般为4.1%，二套房为4.9%，差距已经不小。
而如果是前几年商贷利率高位时贷款买房，利率基本都在5%以上，甚至有些超过6%，比公积金贷款利率都快高了一倍。
△365淘房摄
为了更直观地体现公积金和商贷的利率差，我们可以举个例子。
假设小A，2020年在杭州买房，贷款金额100万元、期限30年，等额本息还款，商业贷利率为5.88%，每个月还款5918.57元，利息总额为113万左右；
如果按照公积金首套贷款3.1%来计算，每个月还款则是4270.16元，利息总额为53.7万左右。
如果小A“商转公”成功的话，平均每月可减少月供约1648元，30年共减少利息支出约59.3万元，几乎相当于节省了一半的利息。
△365淘房摄
“商转公”暂时无望，利率高位贷款的“大冤种”们只能期待存量房贷利率下降了。
房贷利率=LPR+加点（可正可负），其中加点签约时已固定，LPR则由央行每月发布。
2023年5月22日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，再次与上期持平，LPR已经整整9个月没有变动了。
许多买房人更盼望的是加点降低，使存量房贷利率接近或持平新增房贷利率。
的确，降低存量房贷利率，有助于降低买房人的还款压力，从而促进消费，提振经济，可谓利国利民，但对于房贷业务本就在萎缩的商业银行来说，这无异于“割肉”。
但存量房贷利率下降，也不是完全没有希望，今年4月份，全国楼市没能延续3月“小阳春”，国家统计局数据显示：全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%。
如果房地产市场继续萎靡不振，搬出降低存量房贷利率作为刺激手段也并非不可能。
~End~
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