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最近，阿里法拍平台出现了一套熟悉的房源。
这套房曾在3月13日以171万的价格成交，吸引了11人报名，经过37次竞价，多达22615次围观。
△截图自法拍平台
那为什么它又会重新出现了法拍平台呢，原来竞得的买受人并无购房资格，无法办理过户，只能与这套房失之交臂，15万元的保证金也打了水漂，其内心的懊恼可想而知。
法拍房因为起拍价一般低于市场价，加上信息透明，也节省了中介费，吸引了不少购房者的关注，但其中的坑也不少，今天就来盘一盘。
PART.
01
首先要确认自己有无购房资格
法拍房曾经是不限购的，一度是很多无购房资格家庭曲线买房的方式。但杭州在2021年3月发布新政，将法拍房也纳入了限购范围。
这里需要重点注意的是，去年“5.17”新政后，杭州新房、二手房的限购政策开始有差别，所以同样法拍房，购房资格也可能不一样。
扫码获取杭州购房资格图
具体来说，如果法拍房源是本身是二手房，则需要二手房购房资格；如果法拍房源为开发商名下，可以直接过户给买受人，不涉及二次过户，一般算作新房，则需要新房购房资格。
比如4月11日拍卖的三套杭州院子就属于杭州泰峪房地产开发有限公司名下，所以适用新房的限购政策。
△截图自法拍平台
此外，杭州部分区域实施了差异化限购政策，故房源所在区域不同，适用的限购政策也不同。
参与法拍时，平台并不会提前审核竞拍人的购房资格，如果等到过户时才发现无购房资格，则按悔拍处理，既损失了保证金，又浪费了时间精力。
还有些房源，因为历史问题，存在“多本证”的情况，需要多张“房票”才能购买。杭州就曾有一套法拍排屋多达“五本证”，需要凑齐5张房票才能买。
△截图自法拍平台
PART.
02
关于房源本身，也要几点需要注意。
房源是否有瑕疵
通常法拍房都会在标的物介绍和评估报告内以图文或视频/VR等方式介绍房源现状，对于明显瑕疵一般也会有说明，所以在竞拍前一定要仔细阅读，最好预约实地看房，全面了解房源的实际情况，否则竞拍成功后，房屋的瑕疵风险是由买受人承担的。
是否腾空，有无租约
没有腾空的要确认好腾空时限，这个比较简单，麻烦的是有租约。按照法律规定“买卖不破租赁”的原则，一般这种房源在拍卖成交后，要允许承租人继续使用房产至租期结束。
如果租约是短期的也就罢了，但有些房源在法拍前已经签订10年、20年的长期租约，这样一来，买受人在很长一段时间无法获得房产的使用权。
△截图自法拍平台
像杭州市中心的绿城兰园一套法拍房就签订了长达20年的租约，且租金也已支付完毕，拍下这套房就相当于买了个十几年后才能交付的期房。
是否有拖欠费用
法拍房或多或少存在欠缴费用，如物业费、水电费、维修基金等，像杭州武林壹号曾有一套法拍房欠缴物业费达16万余元。如果司法拍卖公告中声明这种费用由买受人承担，过户时也是一笔额外的支出。
另外，还要注意，法拍房是经济适用房或安置房的，如果土地权力性质是划拨，就是没有准出让，需要补缴出让金。如果土地权力性质是出让，已办理产证，则和正常二手房交易无差。
△截图自法拍平台
户口迁移和学位占用问题
关于户口和学位占用，一般法拍中会明确不在执行范围内，请竞买人自行了解。
建议是提前做好调查，户口问题可以联系房屋所在辖区的派出所咨询；如果涉及学位问题，需咨询当地教育部门房产的学位使用情况。
PART.
03
说了这么多注意事项，并非要劝你不买法拍房。
事实上相比二手房，法拍房反而某种程度上更透明，会将房源的缺点客观描述，稍微花点心思了解即可。再加上法拍房的起拍价一般是评估价的7折，还节省了中介费、税费等，还是有很多的捡漏机会。
像文章开头的那套重新上架的朗诗国际街区法拍房，集合了主城区、地铁、学区、“恒温恒湿恒氧”、精装等多重优势，起拍价仅132万，吸引了11人报名足可见房源本身的吸引力。点击回顾
△截图自法拍平台
上次的171万成交价低于评估价15万，也算是捡漏成功，若不是因为购房资格而被迫悔拍，本该是皆大欢喜的结果。
如今这套房重新上架法拍，倒是给了刚需们一次新的捡漏机会，有兴趣的话不妨关注一下。
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