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再过十几天，《民用建筑通用规范》就要开始实施了，其中对于建筑面积做出了不少新的规定，对于我们购房者来说影响最大的可能会是两点：
封闭阳台全部计入建筑面积，风雨连廊或将绝迹。
PART.
01
该规范于2022年7月15日由住房和城乡建设部批准为国家标准，自2023年3月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。
先说阳台，《民用建筑通用规范》中规定：“阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”
可以简单理解为敞开式阳台算一半面积，而封闭式阳台全部计入建筑面积。
△图源《民用建筑通用规范》编制组
浙江省现行的政策是2018年发布的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》：2018年7月1日以后新出让(或划拨)的土地，住宅套内阳台不论封闭与否，均按1/2计算建筑面积。
而《民用建筑通用规范》为国家标准，且已强调现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。因此，浙江也将遵守这次新的工程建设规范。
新房的封闭式阳台在杭州并不罕见，此前杭州不少板块在土地出让时明确规定需为公建化外立面，统一封闭阳台，如未来科技城、云城、北部新城、东湖新城、大江东核心区等代表CBD整体风格形象的新城都有不少楼盘在此之类。
△幸福里实景·图源华润置地杭州
2018年12月19日拿地的万象城幸福里，是第一批被要求实施外立面公建化的楼盘。土地规划条件中明确“住宅建筑外立面形态需全部公建化，立面材料以金属板材或石材干挂或玻璃幕墙为主，建筑阳台必须全部设置封闭式阳台”。
那现在问题就来了，按现行规定，封闭式阳台只有一半计入建筑面积，相当于是“赠送半个阳台”，而新规实施后则全部计入建筑面积。
举个例子，下图是一个典型的封闭式阳台的建面100㎡三房户型，连通式阳台的面积大概是10㎡，按原来的浙江标准只计5㎡的建筑面积，现在则10㎡全部计入建筑面积。
相当于实际套内面积不变的情况下，建筑面积从100㎡从成了105㎡。按未科3.61万元/㎡的高层限价，总价高了约18万元！
公建化外立面原本是多方共赢的选择，不仅为业主省去了包阳台的麻烦，也避免了交付后业主为“包不包阳台”吵翻天，还保障了交付后不会因为乱包阳台造成外立面颜值崩塌。
《民用建筑通用规范》实施后，公建化外立面在杭州是否还会继续推进，是否会做调整，还是个未知数。
PART.
02
另一个影响较大的是风雨连廊。《民用建筑通用规范》明确“永久性结构的建筑空间，有永久性顶盖，无围护结构，以柱围合，或部分围护结构与柱共同围合，不封闭的建筑空间，应按其柱或外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”
△图源《民用建筑通用规范》编制组
常见的风雨连廊有顶有柱，正好就属于此类，可以简单理解为双柱围合，计全面积，单柱支撑的算一半面积。
风雨连廊曾是豪宅常见的配置，晴天遮阳，阴天挡雨，连接小区各楼幢入口或园林，业主进入小区主入口后，在连廊遮蔽下漫步尽显优雅。金属质感的风雨连廊亦作为项目的“第三立面”提升了楼盘的颜值和形象。
△壹号院二期的风雨连廊
限价时代，风雨连廊比较少见，但并未消失，在去年交付的红盘里，壹号院二期、晓风印月的风雨连廊就令人印象深刻，今年刚刚首开的新盘湖翠里也规划了风雨连廊。
△湖翠里风雨连廊实景
按照新规，风雨连廊将计入建筑面积，开发商再拿出宝贵的地上建面来做风雨连廊的可能性不大，风雨连廊或将在以后的新盘里绝迹，确实有些可惜。
PART.
03
杭州楼盘品质和得房率曾在全国首屈一指，杭州近两年也有“住宅层高不小于3米”、“须设置架空层且架空层层高不小于4米”的品质规定，部分地块还有“立面材料不得采用涂料、面砖材质”、“建筑阳台全部设置封闭式阳台”等更严格规定。
但《民用建筑通用规范》似乎又与公建化外立面、风雨连廊的配套出现冲突，希望开发商和有关部门在符合规范的前提下，能找到提高楼盘品质又保障购房者利益的平衡点。
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