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如果你的微信里加了几个中介，最近一定能在他们的朋友圈感受到二手房的回暖，比如下面这条。
与此同时，一些“低价捡漏”房源如8万+的壹号院二期、4万+的保利天汇也总是夺人眼球。这不禁让人有些疑惑，春节后杭州二手房的真实行情到底如何？
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01
据杭州贝壳研究院数据，今年春节期间，其二手IM会话量（可理解成在线咨询量）增加了117%，春节过后的开工第一周，二手房单量环比去年正月初七至十五增长了218%，二手房带看量环比增加102%。
从整体数据上看，杭州二手房确实在回暖，而且这个趋势在去年12月份就已经显现了。
2022年12月，杭州二手房成交5892套，成为2022年月成交量亚军，这还是后半个月被疫情打断的结果。
今年1月份，杭州二手房3179套的成交量相比去年春节所在的2月份2231套，也上升了约30%。
奥体、未科等板块的二手中介也反馈，春节后的二手房带看量明显回升。2月前8天，河滨之城已经网签了4套，相当于整个1月的网签量，奥体的御虹府也已网签4套。
在成交量的刺激下，少数小区热门户型如梧桐郡的117方、杨柳郡的139方有些房东甚至开始涨价。
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02
二手房回暖至少有两大原因。
一是“新政效应”，2022年11月11日，杭州楼市信贷新政悄然落地。“认房不认贷”、“二套首付4成”，再加上房贷利率下限降至首套LPR-20BP/二套LPR+60BP，信贷宽松必然释放出不少的购买力。
另一方面，随着不少板块倒挂缩小甚至清零，即买即住、户型更优的二手房就慢慢凸显出性比价，很多之前只摇新房的购房者，开始考虑转投二手房。
△源于杭州贝壳研究院
像之前多次“万人摇”的良渚板块，现在的新房限价逼近3万，次新小区3万左右的二手成交价就很有吸引力，万科未来城、和光尘樾双双上榜1月份成交top10。
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03
虽然成交量确实有所提升，但现在轻言“小阳春”还为时尚早。
首先，成交量回升的同时，成交价却没有明显上浮，反而很多成交是“以价换量”的结果。
像是世纪城成交主力、1月二手成交冠军的御虹府，不少房源的实际成交价都在5万+；澄品春节后刚刚卖掉一套167方五房户型房源，带车位总价1200万，算下来单价不到7万/㎡。
一直高高在上的壹号院二期，1月份成交了171方户型，单价约8.2万元/㎡。春节后又出来一套五楼的222方房源在朋友圈甩卖，单价也只要8万+。
△壹号院实景图·365摄
蒋村的“网红学区房”河滨之城，近两个月成交了11套89方房源，但最低成交价已经下探到了5.7万元/㎡左右。价格回调最明显的未来科技城，三兄弟和天空之城近期已经很难出现5.5万元/㎡以上的成交。
春节假期刚过，保利天汇出现一套18楼97方450万的房源，单价仅4.64万/㎡，要知道保利天汇的新房均价要5.15万/㎡，堪称跌破发行价。
其次，二手房挂牌量仍在高位，超20万套挂牌量已像乌云压顶，今年还有10万套以上的房源交付，其中大量的房源也将成为二手市场的库存，供需关系一时还无法扭转。
二手房能否全面回暖，关键还看需求端，除了买家的信心恢复，需求端最大的变数在于政策，去年的两次新政都促成了二手房的回暖。如果接下来的几个月，杭州二手房表现不佳，很可能会有更多针对二手房的利好政策出台。
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