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三墩北的“鸽盘”如澜邸首开登记数据出炉，157套房源共有251户有效购房登记，综合中签率达62.55%，“廊内”无房家庭的中签率更是高达100%。
这个中签率堪称三墩北摇号史上最高，似乎是刚需购房者离三墩北新盘最近的一次，但另一方面却又最远的一次。
PART.
01
自公证摇号以来，三墩北都是杭州的“顶流”板块之一，出现过多次万人摇。
如澜邸隔壁的紫璋台，作为仅限“人才/无房家庭”登记的热点红盘，在大分流的情况下依然万人摇。 彩虹轩4次开盘全部触发社保入围，其中两次中签率甚至低于10%触发限售。
即便在今年二手冷行情下，西雅图、西湖国际城仍有5万+的网签记录，相比2万+的新房限价，账面上的倒挂也非常可观。
△西雅图网签数据
如澜邸之所以遇冷，原因主要在于户型的错配，在一个2字头的刚需板块，如澜邸的户型却规划为175方纯大户型（少量89方），总价约500万+，相当于两套彩虹轩的89方，这就造成了“刚需买不起，改善看不上，投资不敢摇”的局面。扩展阅读：“万人摇”隔壁，限价28100元/㎡，如澜邸175方还值得摇吗？
△如澜邸效果图
三墩北虽然倒挂不小，但板块130方以上的大户型房源不多，成交更是十分有限，如澜邸的175方未来进入二手市场，恐怕不仅单价难以看齐西雅图、紫璋台等品质小区，其流动性更是致命问题。
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02
无独有偶，同样是西湖区2字头，位于双浦的洺川名著也出现过类似情况。项目与6号线双浦站直线距离约400米，周边有云栖小镇的产业，中国美院、浙江音乐学院的艺术氛围，还有铜鉴湖公园、灵山景区的优越自然环境。28200元/㎡的限价相比2018年初清盘的彩虹府、云浦新语几乎也是原地不动，怎么看都是“红盘”的苗子。
结果洺川名著9月份首开中签率就高达73.25%，10月加推就直接流摇了。透明售房网显示，项目10月10日领证的133套房源，至今还有64套房源可售，这个去化速度放到在杭州主城区十分罕见。
原因也在于纯大户型的设计，洺川名著整盘只有建面约155方四房和建面约215方五房2个户型。155方总价基本在415-460万元之间，215方户型总价则飚至600万元左右，和如澜邸的情况十分相似。
△洺川名著效果图
有人以隔壁彩虹府、云浦新语4万+的成交价来推算，以为洺川名著园有1万多的倒挂，但如果对比一下它们的得房率就会发现这是无稽之谈。
彩虹府的主力户型为83方三室两卫、98方四室两卫，生于“偷面积”盛行的年代，得房率高得惊人，其98方功能性不亚于现在新盘的129方四房。
△彩虹府98方户型图
再加上户型一旦超大，其流通性就将大大降低，单价也往往会低于小户型，所谓的倒挂还要大打折扣。
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03
今年以来，杭州很多不愁卖的板块都出现纯大户型的楼盘。
像奥体的傲世邸为全204方，星潮映象府为150-250方，滨江揽奥望座户型图刚刚曝光，也是全盘300方+。
△揽奥望座320方户型图
望江新城的海潮望月城主力户型272-483方，钱二的江景豪宅建发华发江月望云户型为174-255方，隔壁的滨江天澜海岸更进一步，户型面积为178-465方。
申花的揽云锦绣里为180-260方，绿城馥香园为175-280方，文晖的文樾上院全盘为180方。
这些纯大户型豪宅都受到了市场的热捧，历次摇号中不仅中签率低，往往在选房时也是大户型最先选完。反而申花某盘的108方、新世界江明月朗园的116方被购房者“嫌弃”太小，江明月朗园的1468方顶跃却成全民热议的话题。
△江明月朗园1468方户型图
豪宅板块的大户型更受青睐，是市场的选择，也是对前几年豪宅户型过于保守的纠偏。前几年，杭州不少5万+、6万+楼盘依然在做100方出头的三房小户型，进入二手市场后，这些小户型的表现却明显跑输大盘。
如申花的古翠隐秀，105方三房户型成交价低至6.5万元/㎡；文教区的古翠蓝庭，一套106方三房，成交单价约6万2。
但杭州远远还没进入全面大户型时代，据杭州贝壳研究院数据，杭州近两年二手房成交套均面积稳定在100方左右，约60%的成交是90方以下的小户型，140方以上大户型的成交量仅占10%左右，刚需盘、小户型才是杭州整体住房市场的基石。
△图源杭州贝壳研究院
对于刚需板块，最怕“没有豪宅的命，却得了豪宅的病”，产品的错配不仅误伤了刚需，也是一种资源浪费，希望这种情况不要再发生。
注：文中所有涉及面积均为建筑面积。
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