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西湖区“万人摇”板块，限价28100元/㎡，隔壁二手4万+，这些标签已经足够拼凑出一个红盘了，但如果是175方大户型，你还会不会“闭眼摇”呢？
这个新盘就是位于三墩北，拿地已经一年半的如澜邸，最近终于放风将在12月初开盘了。
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01
2021年5月7日，杭州首批集中土拍中，杭州融尧房地产开发有限公司（融信）以总价15.61亿元竞得杭政储出[2021]5号三墩北地块（即后来的如澜邸），成交楼面价18441元/㎡，溢价率30.0%，自持比例8%。
今年年初，地块规划公示，案名确定为如澜邸，但却迟迟没有开工。4月份，星创、祥新联合接手了如澜邸，其中星创占比51%。
不久之后，项目再生变故，6月份大股东星创也退出，项目变成祥新独资，之后建设进度终于步入正轨。
365团队9月底探盘时，项目3#、4#两幢楼已经“钻出”地面。现在置业顾问的最新口径已经是12月初首开3、4两幢共157套房源，户型建面统一为175㎡。
△如澜邸航拍·365摄于22.9.29
一波三折之后，如澜邸终于快要入市了。
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02
如澜邸位于墩余路与金家汇路交汇处，北侧一河之隔就是星洲二小，与地铁4号线池华街站直线距离约800米。西侧与西湖大学、阿里云谷园区直线距离约2公里，前不久刚官宣的地铁四期里，4号线将西延至云谷，对于三墩北也是重大利好。
值得一提的是如澜邸所在的三墩镇，属于城西科创大走廊差异化购房政策的实施范围，按政策会提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的“人才无房家庭”“其他无房家庭”和“其他家庭”三类购房家庭。
项目规划了7幢24-27F高层，为半围合的布局，南侧延墩余路规划有一排底商。项目 周围有万科西雅图、紫璋台、天澜里等多个红盘，西侧有西雅图遮挡，受绕城高速噪音影响较小。
△如澜邸效果图
在三墩北这个限价还停留在2字头的刚需板块，如澜邸却设计了一个纯大户型，主力户型建面175方（极少数89方），一套相当于两套89方了。
全盘大户型意味着减少总户数，也就意味着车位数量减少，可以省掉不少车库建设成本；同时如澜邸175方户型只有一厨两卫，89方户型也是一厨两卫，而装修素有“金厨银卫”之说，做全大户型也可以节省不少的厨卫装修成本。
△如澜邸175户型图
从户型图上看，如澜邸175方南次卧预留了储藏间，不知有无预留上下水，是否可以改造成卫生间。
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03
虽然历经坎坷，但如澜邸28100元/㎡的限价依然很有吸引力，只是175㎡的套均价已经来到了500万左右，已经能“劝退”大部分刚需了，这个面积段确实也不是刚需盘。
刚需可以等等地铁2号线白洋站附近的滨江钱江翠语彩虹里 ，项目精装限价28600元/平方米，户型建面约109-139m2。
△翠语彩虹里鸟瞰图
对于原本就在考虑三墩北二手的改善家庭，这个价格就很香了，如澜邸隔壁的西雅图，89方挂牌价大概在400万起步，108方边套三房大概要500万起步。同样500万，新房的175方和二手的108方，这个选择没什么难度。
如果是纯投资，虽然如澜邸跟三墩北4万+的二手相比，看上去倒挂十分可观，但还要考虑到刚需板块大户型的流动性。三墩北的二手成交虽然活跃，但主力是89方三房、120-130方的四房。
查询网签记录，今年以来，西雅图139方户型只成交了一套，西湖国际城131方户型也只成交了1套，三墩北上一个纯大户型（全盘148方）的次新小区紫雅云邸，去年6月份交付至今还没有网签记录。
△如澜邸效果图
三墩北目前还没有成为像南星、申花一样大户型更受欢迎的改善板块，所以175方的如澜邸，交付后的二手表现估计也没那么乐观。
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