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西湖区“万人摇”板块,限价28100元/㎡,隔壁二手4万+,这些标签已经足够拼凑出一个红盘了,但如果是175方大户型,你还会不会“闭眼摇”呢?
这个新盘就是位于三墩北,拿地已经一年半的如澜邸,最近终于放风将在12月初开盘了。
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01
2021年5月7日,杭州首批集中土拍中,杭州融尧房地产开发有限公司(融信)以总价15.61亿元竞得杭政储出[2021]5号三墩北地块(即后来的如澜邸),成交楼面价18441元/㎡,溢价率30.0%,自持比例8%。
今年年初,地块规划公示,案名确定为如澜邸,但却迟迟没有开工。4月份,星创、祥新联合接手了如澜邸,其中星创占比51%。
不久之后,项目再生变故,6月份大股东星创也退出,项目变成祥新独资,之后建设进度终于步入正轨。
365团队9月底探盘时,项目3#、4#两幢楼已经“钻出”地面。现在置业顾问的最新口径已经是12月初首开3、4两幢共157套房源,户型建面统一为175㎡。
△如澜邸航拍·365摄于22.9.29
一波三折之后,如澜邸终于快要入市了。
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02
如澜邸位于墩余路与金家汇路交汇处,北侧一河之隔就是星洲二小,与地铁4号线池华街站直线距离约800米。西侧与西湖大学、阿里云谷园区直线距离约2公里,前不久刚官宣的地铁四期里,4号线将西延至云谷,对于三墩北也是重大利好。
值得一提的是如澜邸所在的三墩镇,属于城西科创大走廊差异化购房政策的实施范围,按政策会提供不少于准售房源总套数50%的房源,定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的“人才无房家庭”“其他无房家庭”和“其他家庭”三类购房家庭。
项目规划了7幢24-27F高层,为半围合的布局,南侧延墩余路规划有一排底商。项目 周围有万科西雅图、紫璋台、天澜里等多个红盘,西侧有西雅图遮挡,受绕城高速噪音影响较小。
△如澜邸效果图
在三墩北这个限价还停留在2字头的刚需板块,如澜邸却设计了一个纯大户型,主力户型建面175方(极少数89方),一套相当于两套89方了。
全盘大户型意味着减少总户数,也就意味着车位数量减少,可以省掉不少车库建设成本;同时如澜邸175方户型只有一厨两卫,89方户型也是一厨两卫,而装修素有“金厨银卫”之说,做全大户型也可以节省不少的厨卫装修成本。
△如澜邸175户型图
从户型图上看,如澜邸175方南次卧预留了储藏间,不知有无预留上下水,是否可以改造成卫生间。
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03
虽然历经坎坷,但如澜邸28100元/㎡的限价依然很有吸引力,只是175㎡的套均价已经来到了500万左右,已经能“劝退”大部分刚需了,这个面积段确实也不是刚需盘。
刚需可以等等地铁2号线白洋站附近的滨江钱江翠语彩虹里 ,项目精装限价28600元/平方米,户型建面约109-139m2。
△翠语彩虹里鸟瞰图
对于原本就在考虑三墩北二手的改善家庭,这个价格就很香了,如澜邸隔壁的西雅图,89方挂牌价大概在400万起步,108方边套三房大概要500万起步。同样500万,新房的175方和二手的108方,这个选择没什么难度。
如果是纯投资,虽然如澜邸跟三墩北4万+的二手相比,看上去倒挂十分可观,但还要考虑到刚需板块大户型的流动性。三墩北的二手成交虽然活跃,但主力是89方三房、120-130方的四房。
查询网签记录,今年以来,西雅图139方户型只成交了一套,西湖国际城131方户型也只成交了1套,三墩北上一个纯大户型(全盘148方)的次新小区紫雅云邸,去年6月份交付至今还没有网签记录。
△如澜邸效果图
三墩北目前还没有成为像南星、申花一样大户型更受欢迎的改善板块,所以175方的如澜邸,交付后的二手表现估计也没那么乐观。
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