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上月底，保利天汇迎来交付，高颜值的外立面和景观、小区里的地铁站一度刷屏。作为滨江区唯一的现房销售项目，又是5号线聚才路站上盖TOD，天汇去年10月份一次性推出1048套房源，吸引了3937户登记，热度颇高。
因为是现房销售，早在去年底，天汇就开始有房源在二手交易平台挂牌，挂牌价一度高达8万+。笔者查看了网签数据，今年以来，保利天汇已有10套网签，11月最新的网签单价已经低至46325元/㎡，比51500元/㎡的新房价还要低5千！难道天汇这么快就破发了？
PART.
01
天汇位于滨康路与聚才路交叉口，5号线聚才路地铁站上盖，从地铁A出口出来就是小区主入口，D出口通往自带的商业街区，B出口更是直通小区地下车库和中央园林。
△天汇实景·365摄
小区外立面为四面铝板搭配玻璃幕墙，香槟金的外立面在阳光下熠熠生辉，小区建筑风格十分硬朗，基本以直线为主，棱角分明，非常有金属质感。
△天汇实景·365摄
整个项目由12幢高层住宅（含6幢自持）、写字楼、商业街区组成，可售住宅1040户，户型建面约98-135㎡。
小区容积率虽然高达3.2，但没感到太强的压抑感，主要原因是建筑排布上北侧以板式为主，南侧则以点式为主，楼幢尽量错开，南北的楼间距不小。反而是2/3幢、5/6幢的东西楼间距有些近，边套客厅相对的私密性就有些尴尬了。
景观设计是天汇的一大亮点，绿化采用了大量的三角形，小区南侧绿地缓坡上升，形成了一个开阔的“森林剧场”，斜坡也正好设计成了小朋友的玩乐空间。
△天汇实景·365摄
小区底层约4米高的架空层，设置了阅读区、游乐区、健身区、乒乓桌等。
一楼的挑高大堂，金属线条背景墙、吊灯、门框与外立面同色系，负一层的入户大堂也做了拼花岩板背景。
△天汇实景·365摄
室内精装上也没有拉胯，大理石地面、中央空调、地暖、新风三大件齐全，客厅有岩板、木饰面背景墙，厨房则是西门子三件套（部分户型有差异）。
△天汇实景·365摄
从笔者实探来看，小区品质表现还是很亮眼的，甚至高于预期。小区南侧的商业街区“时光故事”还在施工，开业后也将成为板块的商业中心。
△天汇实景·365摄
PART.
02
回到文章开始的问题，保利天汇真的已经破发了吗？笔者咨询了附近的中介小哥。
小哥表示“4万多的网签价肯定是做低的，实际成交价看户型、楼层，最低也要5万多，好点的要6万以上”
对于小区在交付前已有多套成交，小哥的解释是，很多买家很喜欢这个小区，当时摇号没中，但是看过样板房，小区也已经是实景现房，产证办的早，再加上提早落位房东也愿意让价，所以就早点签约了。
△天汇实景·365摄
但是整个小区目前有100多套挂牌，半年来只成交了10套，去化速度还是太慢，想快速卖掉的话，还是不可避免地陷入价格战。不少房东主动提出，愿意挂到小区最低价，买入价加个几十万就行。
目前在贝壳，天汇挂牌单价最低的是一套低楼层122方四房，单价约5万4元/㎡，挂牌价在5万+的大概有20套，随便打开一套房源时间轴，都能看到降价50万、60万、80万的记录。
PART.
03
天汇的二手房表现不及预期，责任倒不在于小区本身，分析下来，原因主要有三点：
一是这一年来杭州二手房整体处于下行的大环境，天汇自然也不能独善其身。
二是项目所处的长河板块，定位是滨江的产业区，天汇周边1KM内云集了华为、新华三、网易、海康威视、中控软件园、人工智能产业园等多个大厂和产业园区。
△天汇一路之隔的新华三·365摄
但是产业园区的潮汐非常明显，晚上下班后未免有些烟火气不足，板块没有一个大型商业综合体、也没有优质的教育资源，居住氛围不够浓厚，滨江的高端购买力更愿意在区政府板块置业。
三是限价新房的分流。9月份，天汇南侧几百米处的绿城晓月映翠收官加推172套房源，整体中签率已经升至84.31%，大概可以判断出板块的自住需求已经消耗得差不多了。
总之，天汇自住还是非常不错的，摇到的业主非常幸运。但是冲着现房想要快进快出大赚一笔的投资客，如今却找不到接盘侠在哪里了。
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