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2021年的法拍房市场，可以分为两个阶段。
3月限购前，市场行情火热，动不动以高于市场评估价百万元成交，房东们则忙着开心地挂横幅；
限购后，理性回归，大部分以低于市场评估价成交，法拍房市场反而成了“捡漏”市场。
PART.
01
有媒体数据显示，截止到12月底，在“阿里法拍”平台上，杭州（八区）共进行了1195次住宅的司法拍卖，其中成交了959次，全年度整体成交率为80.25%。
△杭州法拍房成交情况
而从每月成交的详情来看，有一个明显的趋势就是，自从3月法拍房正式纳入限购范围后，越来越多的房源以低于市场评估价而成交。
△竹海水韵法拍房成交情况
我们以余杭区竹海水韵小区来做样本观察，可以发现限购前的2月，项目一套房源以高出评估价76万成交。
3月法拍房正式限购后，竹海水韵小区又拍卖了3套房源，均以低于市场评估价而成交。
从实际成交来看，限购之后的杭州的法拍房市场降温明显，已然回归理性。
PART.
02
法拍房那些记忆深刻的事
无论是不足百万的刚需小户型，还是过亿的豪宅，阿里拍卖上的房源，真的是五花八门。
在2021年全年，我们也评选出了几套让人印象深刻的法拍房，一起来回顾一下吧。
1、超高挂牌价：1.155亿的桃花源合院
△绿城桃花源当时挂牌详情页
上榜理由：杭州法拍房市场上，总价最高的单套住宅房源，起拍价1.155亿元。
什么概念，就是套均1500万的杭州壹号院，可以买近8套。据说光装修就花了7000万！
不过，这样的顶豪，看热闹的人居多，最后还是遗憾流拍。
2、最可惜的买家：宜和园退房，450万保证金打水漂
△宜和园退房房源再拍卖
上榜理由：2月下旬红盘融创宜和园中式合院法拍房以4000万的成交价，折合18.4万元/㎡的单价轰动一时。
△悔拍，交纳的保证金不予退还
然后没想到，过了几个月竞得者反悔了，一下子损失了450万的保证金，这也是杭州住宅拍卖历史上非常昂贵的一次代价。
3、最神奇成交：富阳半个框架别墅成交
△紫云山庄房屋成交
上榜理由：一套因违建被拆可称为“断壁残垣”的别墅，竟然引得9人报名，最终以614万成交，高出了评估价（538.2万）。
可能对于买家来说，买这套房子主要看中的是买下一块地皮。拍下后可以重新整改装修，自己当开发商。
4、最不可思议：五本证房源成交
△富越香墅房源成交
上榜理由：一套“五本证”的房子，竞买家庭需要5张房票才能购买，没想到还有6户家庭凑满房票来争抢。
经过多轮延时竞价，最终以1456.6万元成交，相当于评估价的8.3折。
这样的结果，虽然不可思议，让很多人直呼看不懂。但这就是法拍房市场，常常有惊喜。
PART.
03
法拍房的注意事项
虽然目前杭州法拍房已经纳入限购的范围内，拍卖价格上没有那么疯狂了，但是它的风险还是依然存在的。
这包括且不仅限于长期租赁合同导致的收房难、各类交易税费及前业主拖欠的费用大部分需要买家承担、占用户口不肯迁移等等。
就比如年底的时候，绿城兰园5幢1502室以底价980万元成交，这一价格比该房源当年的新房销售价还要低148万元。
最主要的原因就是，房子带20年长租约，租约从2016年11月底至2036年11月底，租客此前已经一次性将租金付清。
△绿城兰园带20年租约的房子
而根据“买卖不破租赁”的规定，有租约的法拍房，需要等到租约结束才能交房，这对于竞得方的损失不小。
另外，还有原房东多年拖欠的物业费、各类交易税费，大都数需要竞得者来承担。
总之，法拍房还是存在一定风险，大家入手前还是需要谨慎。
附：杭州2021年司法拍卖成交总价前十
数据来源：阿里拍卖
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注： 文中部分案名为推广名，对应备案名详见365淘房小程序
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