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自二手房市场结束了“七连跌”后，许久未“动弹”的学区房，也逐渐有了成交。
好找房数据显示，上周（2021.12.20-2021.12.26），杭州市保俶塔实验学校（九年一贯制）的学区房一口气成交了3套，且都是老破小，这在整体二手房市场行情低迷的时期，较为罕见。
那么，学区房回暖了吗？
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根据手边买房数据，11月杭州TOP30代表学区范围内房源共成交150套左右，环比10月的79套，涨幅超86%。
而到了12月，学区房的成交也愈发活跃了起来。但这真的意味着学区房回暖吗？
我们选取了几个热门学区，对近15天的成交量和成交均价进行了统计。
△数据来源于手边找房（365淘房制表）
从表格可以看到，如江南实验、学军、保俶塔等学区的房子都有着不错的成交量，但与之对应的，是大幅下降的成交价。
如学军小学学区，学区房挂牌均价还维持着“高冷”，高达10万以上，但成交均价，却跌至7万多，相差近3万。其中，具有代表性的下宁巷小区，和今年3月时高达12万的成交均价相比，价格近乎腰斩。
而上周一口气成交3套的保小学区房，均为胜利新村的老破小，从好找房平台上可以看到，挂牌均价近8万，但签约均价却仅6万出头。
其他学区也大多如此，也就是说，近期学区房的成交，基本是“以价换量”。
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而法拍市场上，学区房也同样惨淡。
12月14日，经过一天的等待，一套位于西湖区崇文公寓的房产惨遭流拍。这套拥有学军小学求智校区和杭十三中的双学区房，虽然有3000多人关注但依然无人报名，无人出价。
值得注意的是，该套房源不同于我们常见的法拍房，属于资产处置，非司法网络拍卖。二者区别在于，司法拍卖通常会设置一个比评估价低的起拍价，而资产处置则是业主委托拍卖，按照委托人的心理价位设定一个当前价格。
对于委托拍卖的房东来说，相当于一条新的出售途径；而对于购房者而言，需要支付的服务费也比中介费更低，也相当于省了一笔钱。
房产起拍价为988万元，折合单价约85342元/㎡。据好找房数据显示，崇文公寓挂牌均价是109178元/㎡，已6个月没有成交。而这套处置房产低于挂牌均价约2.3万元/㎡，可以看出房东还是有诚意的，但从结果看来，这样的价格，在购房者看来还是高了。
而在此之前崇文公寓也曾上架法拍。今年上半年，学区房火热时期，崇文公寓曾以近12万的单价成交；而到了下半年，在一系列教育“双减”、名校集团化等政策组合拳出击下，学区房量价齐跌，此期间崇文公寓法拍也受到影响，一套房产10月时流拍，之后在11月二拍，以约6.4万元的单价成交。
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学区房如此受“冷落”，那么还值不值得买？
我们不得不承认的是，学区依然是有其价值所在的，近期学区房的活跃也正是因为此。
但我们也必须看到，在“房住不炒”的主旋律和“双减”政策下，学区房的水分正在被逐渐挤出。在学区房回归到本来的价值后，一些对真正对学区有需求的购房者，也陆续出手了。
尤其现在二手房价走低，当房价达到了部分人群的心理预期后，他们也会买单。
另一方面，当“学区属性”对房子的影响降低后，“居住属性”逐渐被看重。
如江南实验学校学区的学区房，风雅钱塘近期成交不仅大面积户型偏多，甚至出现了大面积户型的成交单价高于小面积户型的情况。
显然，人们更希望能够住上更宽敞舒适的房子，且江南实验学区属于第二梯队，对应的学区房价格相较第一梯队的更低，在有一定教育保障下，住上更好的房子，成为了人们的优先选择。
所以，学区房的价值依然存在，但购买学区房的思路要做一定变化了，以前一味追求“好学区”的观念不再适合当下，学区属性和居住属性达到平衡的学区房，才是值得考虑的。
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