会有北上广深杭?八张图看清楚中国楼市未来风口在哪?

来源:融360 2017-10-08 07:28

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最近这半年中国房地产正在以出其不意的方式进入拐点,从年初到现在全国已经有52个城市累计出约290项限制性购房政策,这意味着越来越多的人买不到房子了。

所以最近,我们在后台被问到最多的问题有两类:一类是问政策及趋势。另一类是问城市,比如:

重庆这个城市怎样?

重庆和成都比呢?

郑州是强二线还是二线?

武汉呢?它和郑州谁是中部老大?

杭州最后会变成北上深“杭”吗?

广州是没落了吗?

长沙的房子值得投资吗?

错过了北上深,还有哪里值得你不要再错?

这些问题的实质其实是在问:一个城市的发展潜力(这个城市值不值得投资?)。

那么,我们判断一个城市发展潜力,主要看三个方面:

第一,这个城市的人口的流向,是正还是负?

第二,这个城市的资金流向?

第三,这个城市的高铁有几条?

1

人口的流向,哪些城市终将被离开?

上个月海通证券发布了《中国人口迁移跟踪报告》。

这份报告很长,里面有大量的图表分析。我们抽丝剥茧把这份报告里的结论部分提炼如下:

1、全国人口流动趋势放缓,但是整体上人口从三四线向一二线流动的趋势没有改变。其中4个一线城市聚集了全国约5%的常住人口,二线城市常住人口占比约16%。

2、新增人口也体现出向一二线流动的趋势。最近6年我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

图片来源证券研究所

但是我们也同时发现了四个值得关注现象:

1、在北上广深这四个城市中,由于人口管制政策的不同,北京和上海抑制了流动人口的涌入。北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%。但广州和深圳因为在控制政策缓和,常住人口增幅分别接近9%和12%。

图片来源证券研究所

2、近三年,部分二线城市的人口增长规模超过了一线城市。一些热门二线城市如天津、重庆、郑州、武汉等作为区域的经济中心,因为出台宽松落户条件吸引了被一线城市拒之门外。

3、在热门二线城市中,中部二线城市人口增长速度加快。比如天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上,而在六个城市中,有五个都处在中部地区。

图片来源证券研究所

4、人口流出比较明显的是东北和西北,比如吉林和黑龙江这六年常住人口甚至负增,辽宁常住人口也仅增加了0.1%,这已经是东三省经济崛起的最大障碍点。

总结来说,驱动人口流动主要因素是产业和资源的集聚,在这方面城市越大优势越大。与此同时,二线城市特别是中部二线城市在人口流入方面表现强劲。

因此,人口东南飞的趋势与中部崛起此消彼长。

2

资金的流向,哪些城市独得恩宠?

9月初,城市数据团发布了《资金去了哪些城市?》的文章。因为涉及大量图标和分析,我们结合其它数据进行提炼整合如下:

首先,城市之间资本流动其实是重点企业之间跨城市的资金流动。那么一个重要标准就是上市公司的数量(因为上市公司不仅影响各个城市的资金流向,也最终影响到一个城市的GDP)。

据《2016中国城市资本竞争力排行TOP 50 》显示,截至2016年10月31日,中国A股市场共有2955家上市公司,分布在全国274座城市中,其中有278家注册在北京,231家注册在上海,深圳有220家,前三城的上市公司数占全国上市公司总数的四分之一。第四名至第十名城市的A股上市公司家数分别是:杭州(95家)、苏州(85家)、广州(76家)、成都(62家)、南京(57家)、无锡(55家)、宁波(53家)。

其次,我们再来看下面两张图,分别是近五年对外控股型投资笔数最多的10个城市和近五年吸引对外控股型投资笔数最多的10个城市 。

对外控股型投资笔数最多的10个城市▼

图片来源城市数据团

吸引对外控股型投资笔数最多的10个城市▼

图片来源城市数据团

经过对比我们发现在这个榜单上:

1、北京、上海、深圳在资金量级上远远超过了其它城市。这和A股上市企业数量排名是一致的。

2、杭州作为崛起的新一线城市表现亮眼。

3、广州在资金控制力方面上已经无望“北上深广”。

4、接下来的天津、南京、宁波、苏州、嘉兴、成都无论是资金流入还是流出都排在前十之内。比较特殊的是嘉兴在资本吸引力方面挤掉了南京。

如果我们把这些城市之间资本流动显示在地图上,就有了下面这张全国跨城市资本流动地图。

图片来源城市数据团

从这张图上,亮点最密集四个区域长三角城市群、珠三角城市群、京津城市群以及成都-重庆城市群构成了一个钻石形状。

在这个钻石里面长三角城市群亮度覆盖面最大最耀眼,因为在资金吸引和投资排名前十名中,有五座城市都来自长三角。

另外东北和西部还有几个耀眼的亮点,但是钻石之内的资本流动占全国资本流动的90%以上。返回杭州365淘房>>

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