不限购不限贷起价比市场价低很多 法拍房还有机会捡漏吗

来源:每日商报 2017-05-19 08:26

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不限购可贷款,起拍价低于市场价,种种有利因素使得司法拍卖房产(法拍房)越来越受到关注。

法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?

新问栏目第四期话题,讨论“法拍房的那些事儿”。昨天,在新问法拍房群里,长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江,倾情解答了网友提问。我们梳理了一些比较有代表性的问答以及注意事项、风险提示等,集结成以下的精华版。

竞拍前要考虑的——

Song问:竞拍法拍房之前要注意哪些问题?

孟铁答:一是要仔细阅读竞拍须知,相当于读雷区介绍,可以充分了解房屋基本信息以及优劣情况;

二是必须要实地看房,因为不少司法拍卖房涉及经济纠纷,往往面临各种情况。甚至被执行人也就是产权人会撕掉封条把屋内损坏,造成法院显示和实际不一样的情况,一定要看房。杭州现在法院大多有公司代为协助看房,登录这些公司网站,领取编号,就可以约定时间去看房,非常便利。当然司法拍卖房子都是公开具体地址的,可以自己看看小区环境、地段;

三是出价一定要理性。如果你确定要拍一套房子,一定要去中介了解市场价格,然后根据你的实际情况,设立一个最高限价,切忌冲动下单。

Linglizhou问:法拍房显示有抵押,会有什么影响?

孟铁答:没有影响,凭法律文书过户。一般法拍房都会有银行抵押,有时候经常是两次抵押,那么过户时需要按流程一个一个走,解除抵押。

陈丽问:司法拍卖的房产,和市场上的房产买卖程序一样吗?所交的税也一样吗?还有其他需要交的吗?

孟铁答:法拍房和市场上的房产买卖流程不一样,但税费是一样的。法拍房的税费按照二手房交易计算,缴纳多少得看具体房屋的性质、年份,税费在3%-20%之间。其他需要关注的是,原房东拖欠的物业费、水电费等,都是由买受人承担的,这也是法拍房的成本之一。

陈慧莉问:如果第一次拍卖没有成功,第二次起拍价是按前一次的最终拍卖价作为底价来拍的吗?

孟铁答:不是。如果房产一拍流拍,二拍起拍价往往是一拍起拍价的八折,三拍起拍价是二拍起拍价的八折。如今,杭州的法拍房火热,很多房子在第一次拍卖时,就成交了。

坚哥问:法拍房还有机会捡漏吗?

孟铁答:互联网已经渗透到了杭州的方方面面,司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏,基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价,也基本超过了评估价,也就是说,从司法拍卖上买到的价格,基本上在市场上都可以买到。

竞拍后要做什么——

小飞侠问:法拍的首付需要几成?可以向银行贷款吗?贷款是正常房贷吗?

孟铁答:法拍房没有首付概念,先交保证金,再按照拍卖结果,确定尾款,再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户。凭银行的证明,去法院领取收据。

如果想向银行贷款,办理按揭,需要事先和公布的合作银行联系,确定首付。银行按揭贷款,一般是等额本金或等额本息。但不管是否按揭,都需要全款先向法院支付,然后才能拿到法律文书。

法拍房办理按揭和普通房产办理按揭有较大区别,需要先全款付到法院,再过户到自己名下。贷款前,你需要拨打竞拍须知合作银行电话,事先咨询,也有拒贷的可能。

Song问:贷款是根据评估价的比例吗?

孟铁答:是按照银行的评估体系,不是法院的评估体系。

shan问:房子里还有原户主的户口,要怎么解决?

孟铁答:户口对购买法拍房没什么影响。按照杭州现行政策,房内有许多个户口也不影响你入户,如果觉得不妥,可以到属地派出所办理公告迁户,需要一定的时间。

方建江答:户口问题,需要先核实清楚,是否净户,否则很麻烦,即便可以一房二户,也不干净。户口问题是行政部门处理,法院不管。一般是事先协议约定好,这个一定要跟法院核实清楚。

宁静问:法拍房过户涉及的税费主要是由哪一方承担,和正常商品房交易一样吗?大约需要缴纳多少税费?

孟铁答:法拍房过户过程中,买卖双方的税费都是由受让方一方承担的,所以在竞价时,需考虑这个成本。如果存在二次过户的情况,那么就需要缴纳增值税及个人所得税,可能会增加几十万的税费。和二手房交易相比,购买法拍房少了一笔中介佣金,对于购买者来说,减少了这笔成本。

shasha问:如果竞拍到手后,房子未腾空,有老人、孩子或租赁者住在里面,该如何处置?

孟铁答:有被执行人或其共同利益人在查封后还住在里面,可申请法院再次腾空,自己换门锁。如果涉及到老人和未成年人,也可申请法院再次执行。

方建江答:1、原居住者应当搬出,但老人小孩就是不搬,法院强制执行也比较为难。实践中,如果得房方能把老人、小孩想办法安顿好,通知法院,法院才来强制执行。2、对租赁者,要看租赁行为是否发生在拍卖前,如果是,买卖不破租赁,租赁人仍有权利居住,直到租赁期结束(但这属于带租拍卖,法院拍卖标的物说明里会载明是否有租赁情况及租赁期)。因此,参与拍卖前要仔细看标的物情况介绍;如果租赁行为出现在拍卖之后,租赁人无权居住该房屋,应当搬离。返回杭州365淘房>>

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