刘宏军：去金融杠杆化 弱化房地产的金融属性
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365淘房 郝敏 昨天，（9月27日），政府公布自今日起同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。今天，是这项政策正式实施的第一天。
为进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合户籍制度改革有关工作精神及我市房地产市场实际情况，在前期已实施部分区域限购基础上，经市政府研究决定，杭州自9月28日起同步实施“暂停市区购房入户政策”、“调整住房公积金贷款政策”两项措施，同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，三箭齐发维护杭州房地产市场持续健康发展。
最近一段时间，杭州政府政策相继出台，这对楼市会造成什么样的影响呢？让我们听听明道地产机构董事总经理刘宏军的看法。
明道地产机构董事总经理刘宏军 |
365淘房：杭州出台了限贷政策、杭州市区范围内暂停实施购房落户政策，对此您怎么看待？
明道地产机构董事总经理刘宏军：每个城市调控的目标、调控的手法、调控的节奏是不一样的，杭州市政府目前主要的库存量只够维持5个月左右，这个时候马上就出现了抢房、购房荒的现象，所以这个政策的出台是比较智慧的。
这次政策的出台主要是一个去金融杠杆化的过程，增加首付比例，防止恶意的、投机性炒房带来的金融风险。只是买房不能落户了，上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例，仅此而已，并不是出台本地人限购的政策。
在自有资金使用率方面：出台了限贷政策之后，自有资金使用率就会很高，不可能一下子买10几套、20套房子。
在自有资金投报率方面：按照现有的政策，如果未来房价有涨跌，这个时候购房者就会对风险有所考量。
九月份快结束了，十月份快要开始了，楼市传统的旺季（金九银十）已经到来，特色是G20之后来杭州买房的人很多，但外地人买房并不是按照本地人习惯性的评估方式。通常来杭州买房的上海人、温州人，基于上海、温州的高房价，会觉得杭州的房子很便宜，外地人的这种评估方式跟外地的开发商一样，例如外地的开发商在拿地的时候一定会出比本地的开发商高的价格。如果说未来的投报率依然有20%以上的成长空间，那么外地开发商当然还会下手。我认为购房的热情不会马上下降，至少金九银十的热度还是会保持住，但11月份市场会怎么样，就看目前政策实施的力度如何了。
365淘房：暂停实施购房落户和限贷政策，会对杭州市场产生哪些影响呢？
明道地产机构董事总经理刘宏军：前后一个星期出台的这些政策，说明政府也在打一系列的组合拳。从原料采购，也就是土地管理阶段，然后再到房市的去杠杆化，这两个过程其实都是想弱化和淡化房地产的金融属性。背地里，其实政府还是有大量的土地，那么希望去供应，希望房地产能够持续的活下去，能够拉动经济，这个意图还是比较明显的。
接下来的政策还是会有的，调控房市也不是一年两年了，对于怎样调控，采取什么样的方式调控，政府有很丰富的经验。这次调控其实风险还是很大的，中国的房市一旦出了问题，等于中国的股市抢劫了人民的财富，怕的是大家集中高价抛盘。现在的价格还是处于中偏高的一个位置，但是还不是疯狂价位，在现有价位的基础上再翻一番，那就进入了全民炒房的时代，这个时候疯狂抛盘就会使中国的经济大跌。把价格稳定在中高价位，是政府最希望看到的结果。
我认为这场调控考验的不是开发商，考验的是地方政府的智慧。哪一个房市都不想走入下行通道，房地产上行通道对于整个城市都会有好处，杭州的疯涨就等于截流了很多温州、义乌等人的财富，但这个转移能转移多久，还是个问号。返回杭州365淘房>>
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